Архитектура для богатых:

Риелторы и застройщики назвали архитектуру для элитной недвижимости вторым по значимости критерием после местоположения

Для покупателей элитных квартир архитектурно-эстетический облик дома является одной из ключевых характеристик, говорят риелторы. Кроме того, архитектура, по словам директора департамента розничных продаж «Группы ПСН» Екатерина Тейн, входит в число основных факторов, которые влияют на цену премиальной недвижимости, хотя «монетизировать» архитектурную составляющую в какие-то конкретные цифры она не берется.

Элитная недвижимость, как отмечает генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова, это товар, который должен быть безупречен во всем, в том числе по архитектурному замыслу и исполнению. «Архитектура является вторым критерием по важности после месторасположения. Есть немало примеров, когда клиенты отказывались смотреть квартиру, подходящую им и по цене, и по месторасположению, именно из-за несоответствия архитектурного стиля дома их эстетическому восприятию», — говорит директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Ольга Богородицкая. Коррекция архитектурной концепции проекта, по ее словам, может даже привести к смене его целевой аудитории. «Дом на Бурденко, 3, изначально был задуман в сталинском стиле и пользовался большим успехом на рынке. Однако потом в отделке фасадов появился клинкерный кирпич, и это в корне изменило архитектуру, сделав ее более жесткой — в какой-то мере индустриальной. Клиенты оказались к этому не готовы, последовали отказы от покупки квартир», — рассказала Ольга Богородицкая.

Ближе — классика

Каких-то четких архитектурно-эстетических трендов, в русле которых создавались бы премиальные жилые проекты, по словам риелторов и застройщиков «элитки», опрошенных «РБК-Недвижимостью», сейчас в Москве нет. В дорогих сегментах присутствуют самые разнообразные архитектурные направления: классика, сталинская архитектура, хай-тек, фьюжн и т. д. Есть примеры зданий в стиле модерн эпохи серебряного века — «Дом Горького» на Спиридоновке. Хотя в определенных ареалах, которые в Москве традиционно считаются элитными, наблюдаются превалирующие стили — к примеру, русский модерн и ар-деко на Остоженке. «В частности, в стиле ар-деко, характерном для этого района, будет выполнен архитектурный проект строящегося клубного дома во Всеволожском переулке», — рассказал руководитель комплекса стратегического развития девелоперской компании «Лидер Инвест» Дмитрий Коробейкин.

Резиденция на Всеволожском

В 90-х годах прошлого века, как отмечают эксперты рынка элитной недвижимости, когда премиальный сегмент только начинал формироваться, предпочтения покупателей в отношении архитектуры были довольно узкие и упрощенные. «Поскольку в советскую эпоху престижными считались кирпичные дома, то потребителям в то время нравились соответствующие архитектурные решения», — отмечает Ольга Богородицкая. Именно поэтому первые дома, которые позиционировались девелоперами как элитные («Золотые ключи-1», «Агаларов Хаус», «Торрис-Хаус», Вересаева, 6), построены из красного кирпича.

Екатерина ТейнДиректор департамента розничных продаж «Группы ПСН»
Сейчас покупатели элитных проектов, по словам екатерины тейн, снова все чаще отдают предпочтение классицизму и модерну.

В середине 2000-х годов, как напоминает Екатерина Тейн, большой популярностью пользовались проекты, созданные в стиле хай-тек: в зданиях использовалось много стекла, металла, пластика, а преобладающим цветом был серебристо-металлический. Однако сейчас покупатели элитных проектов, по ее словам, снова все чаще отдают предпочтение классицизму и модерну. При строительстве используются в основном натуральные материалы (камень, дерево и пр.), цветовая палитра содержит преимущественно теплые тона.

Дмитрий КоробейкинРуководитель комплекса стратегического развития девелоперской компании «Лидер Инвест»
Классика лучше всего вписывается в городскую ткань исторических районов москвы, где в основном и возводятся дома премиум-класса

По мере развития рынка премиальной недвижимости застройщики возводили дома с разными архитектурными концепциями. Но наиболее распространенным, как замечает Ольга Богородицкая, стал классический стиль, близкий и понятный российскому потребителю. Один из первых проектов, исполненных в классике, — «Парк-Палас» на Остоженке в Хилковом переулке — в свое время, говорят риелторы, пользовался очень высоким спросом у покупателей. Одно из самых дорогих зданий в России — дом в Гранатном переулке, 6, — также построен в классическом стиле. «Классика лучше всего вписывается в городскую ткань исторических районов Москвы, где в основном и возводятся дома премиум-класса», — говорит Дмитрий Коробейкин. А тренд гармонизации новой застройки и традиционного столичного городского ландшафта, по его словам, поддерживается как столичной градостроительной политикой, так и самими покупателями.

Условия перед архитекторами ставит не только городская среда, в которой реализуется проект, но и изначальный облик самого здания, если речь идет о реконструкции старинных объектов, особенно памятников архитектуры. «Москва имеет уникальное архитектурно-историческое наследие. Поэтому мы проектируем и строим наши объекты таким образом, чтобы они гармонично вписывались в историческую застройку Москвы. К примеру, в нашем комплексе элитных особняков „Полянка/44“ основой являются три здания, построенные в конце XIX века», — рассказала Екатерина Тейн.

Полянка, 44

Проекты реновации старинных строений предполагают сохранение или воссоздание исторического внешнего вида. В то же время внутри здание оснащается технологиями «умного дома», новейшими инженерными системами, механизированными парковками, становится современным объектом с высоким уровнем сервиса и комфорта. «Наиболее известные примеры — комплексы St. Nickolas и „Дом Гельриха“, где застройщик Vesper провел научную реставрацию фасадов с сохранением декоративных элементов. Это недвижимость вне времени, которая соответствует ожиданиям современной элиты», — отмечает Ольга Богородицкая.

Впрочем, девелоперы продолжают строить премиальные проекты в разных архитектурных стилях, реагируя на запросы покупателей. «Так, одинаковой популярностью у клиентов пользовались построенные рядом ЖК „Стольник“ (Малый Левшинский, 5) — один из первых элитных домов в стиле фьюжен и ЖК „Дворянское гнездо“ в классическом стиле», — говорит Ольга Богородицкая. А компания Vesper в своем новом проекте, который еще официально не анонсирован, но, по информации Knight Frank, скоро будет заявлен, совместила разные архитектурные стили. Два дома в комплексе построены в стиле лофт и один дом — в классическом. Компания «Лидер Инвест» сейчас возводит на Покровском бульваре премиум-проект (комплекс апартаментов) в югендстиле, который характерен для окружающей застройки XIX века.

Садовые кварталы

Импорт или замещение

Премиальная архитектура невозможна без качественных материалов. Поэтому на сегодняшний день в строительстве элитной недвижимости применяется много импортных компонентов. В отделке — юрский мрамор, стекло, клинкерный кирпич, краски зарубежных производителей и пр. «Даже сейчас — на волне тренда импортозамещения — при возведении элитных новостроек в Москве доля зарубежных составляющих остается очень большой. В частности, инженерия до сих пор в основном держится на иностранных технологиях. Если в элитный дом поставить лифты или кондиционеры отечественного производства — он тут же перестанет быть элитным», — считает Ирина Могилатова. Только базовые строительные материалы (цемент, щебень, арматура) могут быть отечественными.

Что касается «импортозамещения» в отношении самих архитекторов, то участники столичного рынка элитной недвижимости считают, что привлечение именитых западных мастеров в проекты желательно, но не обязательно. Более того, даже если общую архитектурную концепцию разрабатывает иностранная звезда, то дорабатывать проекты обычно приходится отечественным архитекторам, знакомым с российской нормативно-технической базой: смелые и оригинальные решения зарубежных мэтров могут быть попросту не пропущены строительной экспертизой. «Даже при участии зарубежных архитекторов адаптацией проектов зачастую занимаются российские бюро, так было с ЖК „Садовые кварталы“, который разработал главный архитектор Барселоны, а в Москве проект адаптировался бюро Скуратова», — приводит пример Ольга Богородицкая.

Элитный жилой комплекс «Садовые кварталы»

Среди российских архбюро, по ее словам, есть первоклассные студии, которые уже делом доказали, что могут делать первоклассные проекты премиального жилья самостоятельно: «Меганом» (студия Григоряна), «Архитекст» (бюро Скуратова), SPEECH (бюро Чобана), мастерская Михаила Филиппова. «Кроме того, есть очень перспективные молодые российские архитекторы. Например, Александр Цимайло и Николай Ляшенко, создававшие концепции для элитных объектов, среди которых один из наиболее успешных проектов последних лет — «Дом Гельриха», — продолжает риелтор.

Ирина МогилатоваГенеральный директор агентства Tweed
Около 80% элитных жилых комплексов в российской столице проектируется при участии иностранных мастеров

Тем не менее на практике большинство девелоперов пока стараются привлечь в свои проекты статусных зарубежных архитекторов. «Около 80% элитных жилых комплексов в российской столице проектируется при участии иностранных мастеров», — сообщила Ирина Могилатова. ЖК «Дыхание» реализуется с привлечением Филиппа Старка. К работе над ЖК «Баркли Плаза» приглашалась Келли Хоппен. «Большинство элитных проектов в России сегодня реализуются западными архитекторами. Громкое имя автора, как правило, гарантирует успех проекта на рынке. Известные архитекторы осуществляют пристальный авторский надзор над проектом, поскольку на кону стоит их всемирная репутация», — говорит Екатерина Тейн. Он рассказала, что в премиальных проектах «Группы ПСН» тоже работают западные команды. В частности, комплекс элитных особняков «Полянка/44» — это камерный проект, который создан лондонским архитектурным бюро John McAslan + Partners. Главным архитектором элитного жилого квартала I’M является знаменитый Дэвид Уокер. А над созданием ландшафтного дизайна в этом проекте работает команда ведущих специалистов из Европы под руководством Хайко Верхагена.

Дмитрий КоробейкинРуководитель комплекса стратегического развития девелоперской компании «Лидер Инвест»
Привлечение именитых архитекторов, имеющих опыт реализации качественных проектов и ставших брендом в мире архитектуры, по мнению дмитрия коробейкина, является неоспоримым плюсом для премиального проекта, дополнительным инструментом привлечения покупателей

Привлечение именитых архитекторов, имеющих опыт реализации качественных проектов и ставших брендом в мире архитектуры, по мнению Дмитрия Коробейкина, является неоспоримым плюсом для премиального проекта, дополнительным инструментом привлечения покупателей. «Качественная архитектура от зарубежного мастера — это существенное маркетинговое преимущество, фактор, который влияет на ликвидность», — соглашается Ольга Богородицкая. Однако при этом она уточняет, что даже в случае привлечения самого статусного и дорогостоящего мастера мировой архитектуры цена недвижимости должна быть адекватной рынку.

Поэтому девелопер должен много раз подумать, прежде чем приглашать специалиста с высокими гонорарами. «Приступая к реализации любого проекта, застройщик должен провести тщательный маркетинговый анализ предпочтений потенциальных покупателей. Взвесив все факторы, принимается решение о классе объекта, что несет за собой вопрос, вложиться в дорогую либо стандартную архитектуру», — говорит Дмитрий Коробейкин.