Дома с историей:

Стоимость исторических зданий может доходить до нескольких миллиардов рублей. Чаще всего в них располагаются посольства, штаб-квартиры банков, представительские офисы российских и зарубежных компаний

Риелторы называют городские особняки штучным товаром, который занимает вершину рынка элитной недвижимости Москвы. Обычно под особняком понимается отдельно стоящее малоэтажное здание (до пяти этажей) площадью от 200 кв. м до 5–6 тыс. кв. м, часто с собственной территорией. Высота потолков в подобных домах в основном около 3 м, однако в отдельных лотах достигает 4–5,5 м.

Большая часть таких объектов, выставленных сегодня на продажу, расположена в районах Якиманки, Остоженки, Арбата, Замоскворечья, Чистых и Патриарших прудов. Чаще всего речь идет об исторических зданиях XVIII–XIX веков, бывших усадьбах, которые признаны памятниками архитектуры и находятся под охраной государства. По данным агентства элитной недвижимости Savills, сейчас в центре столицы продается около 70 таких домов.

Особенности спроса

Сделки с подобными объектами — большая редкость на рынке, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы.

Дмитрий ХалинУправляющий партнер Savills в России
Как правило, публично в год проходит не больше пяти сделок с особняками. Остальные дожидаются своих покупателей годами. В нашей базе есть здания, которые находились на рынке по семь-восемь лет и в итоге были проданы.

Причина — в чрезмерно высокой стоимости самих особняков и земли, непрозрачном ценообразовании, а также в специфике зданий, которые нередко требуют дорогостоящей реставрации и крайне бережной эксплуатации в дальнейшем, поясняют брокеры. Именно поэтому, даже если у покупателя есть деньги на приобретение такой недвижимости, найти объект нужной площади, планировки, с определенным количеством парковочных мест, в конкретном архитектурном стиле и в конкретной локации крайне затруднительно, говорит Халин.

«Процедуру продажи особняков усложняет и то, что, как правило, их реализацией занимаются юридические лица, выход на которые есть далеко не у всех агентов. «Редко когда особняки предлагаются каким-либо агентством на эксклюзивной основе, обычно один и тот же объект продают все агентства, представленные на рынке. Кто-то из них имеет доступ к владельцу, кто-то действует через посредников. В результате данные по ценообразованию очень сильно искажены, появляется большое количество неверной информации, некорректной рекламы. Такой хаотичный маркетинг тоже затрудняет продажу особняка по максимально возможной цене», — объясняет Дмитрий Халин.

Большинство клиентов Savills, которые интересуются покупкой особняков, — структуры, связанные с работой посольств. Если здание приобретается непосредственно под нужды посольства, это накладывает дополнительные требования. Такая сделка согласуется по линии Министерства иностранных дел, и особняк должен отвечать определенным критериям.

В компании Welhome отмечают, что исторические здания в центре Москвы интересны прежде всего коммерческим и государственным структурам, которые впоследствии размещают там свои представительства. В особняках располагаются штаб-квартиры банков, а также крупных западных и российских компаний, именно поэтому большинство таких зданий в столице переведено в нежилой фонд.

Спрос на особняки под личное проживание значительно ниже, причем покупатели чаще всего хотят приобрести некий «полуфабрикат» и довести его до состояния стопроцентной готовности. В дальнейшем особняк либо становится личной резиденцией, либо получает смешанное назначение, указывает Дмитрий Халин.

Дом на миллиард

Большинство сделок с особняками носит закрытый характер, поэтому точные цены на такие объекты никому не известны, утверждают опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. В результате субъективная оценка, которую дает особняку продавец, крайне редко совпадает с субъективной оценкой покупателя, что мешает заключить сделку.

Дарья СамойловаРуководитель департамента городской недвижимости Welhome
Жилые особняки не поддаются какой-либо классификации, стоимость продажи 1 кв. м в таких зданиях может начинаться от $8 тыс. и выше.

Говорить о средней стоимости московских особняков тоже не приходится, поскольку цена напрямую зависит от исторической и архитектурной ценности здания, его состояния, месторасположения, метража и прочих факторов«, — поясняет руководитель департамента городской недвижимости Welhome Дарья Самойлова.

Например, в апреле самый дорогой московский особняк продавался за 4,2 млрд руб. (свыше 1,1 млн руб. за 1 кв. м) — это, по оценке компании Blackwood, на 30% дороже средневзвешенной цены предложения в элитном сегменте Москвы. Речь идет о трехэтажном здании площадью 3,7 тыс. кв. м, расположенном в Кривоарбатском переулке, 4, стр. 4.

Особняк в Кривоарбатском переулке

А в начале весны звание самого дорогого дома столицы получил пятиэтажный доходный дом Г. П. Шелапутина 1907 года постройки на Ильинке, 13. Здание площадью 3,7 тыс. кв. м выставили на продажу за 3,3 млрд руб.

Пятиэтажный доходный дом Г. П. Шелапутина 1907 года постройки на Ильинке, 13

В июне АИЖК объявило о планах выставить на открытые торги двухэтажный особняк на Плющихе, известный как дом Снегирева, по стартовой цене 184,4 млн руб. без НДС. Особняк, построенный в 1894 году по проекту архитектора Романа Клейна, с 2014 года находится в федеральной собственности и многие годы не используется. Здание может быть приспособлено под представительский офис или клубный жилой дом.

Доходный дом Снегирева на Плющихе

Сейчас одно из самых «доступных» предложений на рынке — четырехэтажный особняк площадью 550 кв. м, расположенный в Барыковском переулке, 7. Реконструированное здание XIX века продается за 1,3 млрд руб.

Особняк в Барыковском переулке, 7

Правила игры

Перед тем как вступать в какие-либо переговоры и ехать на просмотр, риелторы рекомендуют поинтересоваться у агента, есть ли у него реальный прямой выход на владельца особняка, а также запросить информацию по планировке объекта, его технические характеристики (эти сведения не являются тайной) и правоустанавливающую документацию.

«Вступая в переговоры, целесообразно иметь дело с самим собственником либо с агентством, которое является его официальным представителем. В противном случае время и усилия могут быть потрачены зря, и клиент просто запутается в цепочке посредников. Тем, кто задумал продавать особняк, можно порекомендовать сузить круг агентств, которые уполномочены заниматься реализацией, дать коэксклюзив или эксклюзив на продажу подобного объекта. Это гарантирует, что особняк будет представлен на рынке с правильными характеристиками и по правильной цене, а информация дойдет до покупателя максимально четко и корректно. Такой подход существенно повышает вероятность того, что сделка состоится», — советует Дмитрий Халин.