Элитный пригород:

Риелторы назвали наиболее популярный на сегодня формат на рынке высокобюджетной загородной недвижимости. Им оказались готовые для проживания индивидуальные дома в организованных премиальных поселках

Во времена экономического благополучия — пока не грянул кризис конца нулевых — рынок загородной недвижимости Подмосковья, включая luxury-сегмент, изобиловал различными форматами. Девелоперы мерялись широтой продуктовых линеек, создавая предложения, отвечающие разным вкусам, потребностям и толщине кошельков. В столичных предместьях и за их пределами можно было купить коттеджи, таунхаусы (и их производные — дуплексы, лейнхаусы, квадрохаусы), старые усадьбы, современные загородные резиденции, элитные дачи, участки с подрядом и без подряда и пр. В экспозиции находились целые организованные усадебные поселки, где территория у каждого домовладения была не меньше 5 га — с собственными парками, лугами и прудами.

Сейчас все изменилось. Череда кризисов, санкции и прочие невзгоды изменили парадигму рынка загородной недвижимости. Она окончательно укрепилась в статусе роскоши, которую позволяет себе все меньше людей. Даже самые состоятельные клиенты в сегодняшней ситуации все равно воздерживаются от лишних трат. На этом фоне востребованными форматами стали те, которые можно рассматривать как альтернативу городским квартирам.

Иных уж нет

Один из форматов, не прижившихся на рынке, — дальняя дача. «В 2011–2012 годах периодически в экспозиции появлялись проекты на расстоянии 100–150 км от Москвы. По замыслу их создателей, они предназначались для клиента, который хочет быть подальше от цивилизации и поближе к экологии. Однако большинство из этих проектов не „выстрелили“ из-за отсутствия спроса», — замечает директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексей Трещев. Единственным, по его мнению, успешным проектом стало — Завидово, в пользу которого сыграло удачное местоположение — рядом с трассой Москва — Петербург, близко к большой воде и в престижном окружении ведомственных резиденций. Все большое и дорогое — огромные резиденции, усадебные комплексы — почти ушло с рынка.

Алексей КороткихКоммерческий директор девелоперской компании Villagio Estate
«Условные „версали“ остались в прошлом: на первое место выходит стоимость владения и обслуживания»

По тем же причинам сегодня не приходится говорить о популярности загородной недвижимости в самых верхних ценовых сегментах. «В категориях от $5 млн и выше сейчас вообще единичные продажи, так что рассуждать о популярных форматах здесь неуместно», — считает Сергей Колосницын. Поэтому при описании популярных форматов в сегменте дорогой «загородки» речь сегодня может идти в основном о премиум-классе.

Что осталось на рынке

Сейчас, по данным Villagio Estate, предложение от застройщиков на рынке загородной высокобюджетной недвижимости, структурированное по форматам (в данном случае аналитики не учитывали форматы с минимальной долей на рынке), распределяется следующим образом. Около 47% составляют коттеджи / участки с подрядом, 29% — сблокированные дома, 15% — участки без подряда и 9% — квартиры в малоэтажных домах. Все эти форматы в некоторых случаях могут предлагаться в одних и тех же коттеджных поселках или малоэтажных клубных жилых комплексах, то есть в рамках мультиформатных концепций. Экспозиция от собственников на вторичном рынке в основном представлена коттеджами (82%) и участками (14%).

Дома/коттеджи

Все опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты на первое место по популярности поставили индивидуальные дома в концептуальных охраняемых поселках. «Сделки по ним составляют около 50% в общей структуре покупок», — говорит Алексей Коротких.

Важный нюанс — наибольшей популярностью в рамках этого формата пользуются готовые для проживания дома как альтернатива городской квартире, что подтверждает тезис о том, что людям сейчас не до роскоши. «Только около 30% собственников приезжают за город на выходные или используют дом как сезонное жилье», — утверждает Алексей Коротких. Почти в 90% случаев жилье, по его словам, покупается для себя, а доля инвестиционных сделок не превышает 10%.

Председатель совета директоров агентства элитной недвижимости Kalinka Group Екатерина Румянцева утверждает, что доля желающих приобрести дома, где сразу можно отмечать новоселье, в структуре клиентских запросов составляет 75%. «Тренд сезона — наиболее востребованными на премиальном загородном рынке сейчас являются готовые дома с отделкой. Все больше покупателей отдают им предпочтение, стремясь переехать сразу после совершения сделки и не желая тратить дополнительные усилия на ремонт», — соглашается директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко.

Описание типичного среднего предложения в рамках этого формата от риелторов выглядит так: площадь дома — от 450 до 600 кв. м. Участок — не менее 20 соток. Средний бюджет — $2 млн. Объект должен иметь четыре-пять спален с отдельными санузлами и гардеробными, спа-зону с бассейном и сауной, гараж минимум на два автомобиля, помещения для персонала и подсобные постройки/пристройки (кладовые, постирочные, гладильные и пр.).

Блокированные дома

Почти треть сделок на «первичке», по словам Алексея Коротких, приходится на блокированную застройку (таунхаусы, дуплексы, лейнхаусы, квадрохаусы). По поводу места этого формата в загородном премиальном сегменте мнения участников рынка расходятся. «Считаем, такой формат, как таунхаус, в принципе не элитный. Когда рынок загородной luxury-недвижимости формировался, сблокированные дома занимали не самые привлекательные участки в очень престижных проектах. Цена на них была ниже, чем на дома, их скупали. Со временем, когда предложений даже на вторичном рынке стало мало, эти таунхаусы стали цениться не меньше, чем дома», — объясняет позицию своей компании Сергей Колосницын.

Популярность данного формата, по словам Алексея Коротких, связана с рядом причин. «С одной стороны, это растущая потребность в функциональном жилье, с другой — приостановка выхода больших коттеджных проектов. Кроме того, с начала 2017 года таунхаусы, как и квартиры, реализуются по ФЗ-214, что повышает кредит доверия к застройщикам. Помолодела и аудитория покупателей (в среднем около 30 лет), многие из которых заняты в сфере инвестиций и ИТ. Они более благосклонны к формату таунхаусов», — поясняет Алексей Коротких.

Квартиры в коттеджных поселках

Около 16% клиентов, по данным Villagio Estate, предпочитают квартиры в клубных загородных ЖК и поселках. «Некоторые покупатели охотно рассматривают альтернативные отдельным домам варианты, например квартиры. Стоимость таких квартир намного меньше, чем стоимость дома, и значительно ниже эксплуатационные расходы. При этом жители могут пользоваться обширной спортивной и рекреационной инфраструктурой, не волноваться о коммуникациях и обслуживании дома», — говорит руководитель отдела продаж агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Елена Лашко.

Участки без подряда

Наконец, чуть менее 9% состоятельных покупателей на первичном рынке, по данным Villagio Estate, выбирают только землю — участки без подряда под элитную застройку. (Заметим при этом, что в Kalinka Group и в Savills УБП ставят на второе место по популярности. Но поскольку четкого структурного разделения по форматам никто из риелторов, кроме Villagio Estate, не привел, то за основу данного материала мы взяли именно их данные.)