Элитный вид:

Расширение географии и разнообразие проектов практически сводит на нет попытки упорядочить рынок элитных квартир

На рынке дорогого жилья в Москве сейчас продавцы часто оперируют такими понятиями, как «элита», «делюкс», «премиум», «клубный дом». В некоторых случаях в рекламе и СМИ эти термины используются как синонимы. Отсутствие четких критериев для определения элитных подклассов позволяет отдельным девелоперам завышать классность своих объектов, исходя из собственных маркетинговых соображений, а покупателей вводит в заблуждение, говорят участники рынка. «Классность объекта нигде не фиксируется документально, и иногда заявленная на этапе реализации категория жилья не соответствует тому, что получилось в результате. Нужно признать, что в данном вопросе покупатель далеко не всегда застрахован от разочарований», — убежден руководитель комплекса стратегического развития девелоперской компании «Лидер Инвест» Дмитрий Коробейкин.

Дмитрий КоробейкинРуководитель комплекса стратегического развития девелоперской компании «Лидер Инвест»
Классность объекта нигде не фиксируется документально, и иногда заявленная на этапе реализации категория жилья не соответствует тому, что получилось в результате. Нужно признать, что в данном вопросе покупатель далеко не всегда застрахован от разочарований

Нужна ли сегменту дорогого жилья унифицированная классификация и что она даст? Редакция «РБК-Недвижимости» задала этот вопрос риелторам и застройщикам, которые специализируются на проектах в высоком ценовом сегменте.

Попытки определить стандартные характеристики для разных видов и подвидов элитного жилья принимались давно и много раз. Первая подобная классификация была разработана в 1996 году компанией Noble Gibbons, напоминает генеральный директор риелторской компании Point Estate Тимур Сайфутдинов. Основными требованиями к элитному жилью были расположение (от Тверской улицы до Пречистенской набережной), количество квартир (не более 40) и однородный социальный состав жильцов. Кроме того, объект должен быть новостройкой.

Однако со временем критерии элитности изменились, рынок внес свои коррективы. «Каждый новый проект девелоперы старались сделать лучше прежнего, совершенствовались технологии. Строительные и отделочные и материалы и старые принципы деления дорогой недвижимости на классы со временем потеряли актуальность», — рассуждает директор департамента розничных продаж «Группы ПСН» Екатерина Тейн.

Дефицит строительных площадок в центре Москвы привел к тому, что элитное жилье вышло за пределы Садового кольца, что раньше для премиального сегмента было недопустимо. «Многие элитные объекты сегодня строятся уже ближе к Третьему транспортному кольцу, не всегда поблизости от традиционных респектабельных районов. По локации и окружению — а это главные определяющие критерии — элитным такое жилье не назовешь. Но девелоперам требовалось как-то обозначить высокий уровень объекта. Поэтому были придуманы такие классы, как премиум, бизнес плюс, премиум плюс и т. п. В свою очередь, девелоперы самых дорогих проектов элитного сегмента, чтобы обособить их статус, начали позиционировать свой продукт как люкс или делюкс», — высказывает свое мнение директор департамента маркетинга риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольга Денисова. Поэтому, считает риелтор, сегодня можно условно разделить рынок элитного жилья на классы luxury (в который войдут традиционные клубные дома в центре города) и премиальный (все остальное).

Примерно в том же ключе оценила ситуацию Екатерина Тейн: «Я бы поделила элитный рынок на супердорогие дома класса делюкс и класс премиум. В первую категорию войдут клубные особняки, самые фешенебельные, дорогие и модные проекты — их доля не более 10% на столичном рынке элитного жилья». Все остальные проекты Екатерина Тейн предлагает отнести к обобщенной группе премиальной недвижимости. Дмитрий Коробейкин считает целесообразным разделить сегмент делюкс на классы А и В. К классу А он предлагает отнести клубные дома, и в качестве примера приводит ЖК «Резиденция на Всеволожском» (район «золотой мили»), в котором всего 21 квартира.

Резиденция на Всеволожском

Различия в классификации новостроек москвы между классами премиум и делюкс

№ п/п Характеристики дома Премиум Делюкс
1
Местоположение
Центральные районы Москвы (допускается неблагоприятное локальное окружение) + комфортные районы в других округах
Центральные районы Москвы (благоприятное локальное окружение)
1. Конструктивные особенности
1.1
Архитектурный облик здания
Индивидуальный архитектурный проект
Уникальный архитектурный проект либо сохраненный исторический фасад здания
1.2
Количество этажей
Не ограничено
до 15
1.3
Количество квартир на этаже
до 10
Не более 4
1.4
Площади квартир
от 45
от 60 м
1.5
Высота потолков
от 3,0 м
от 3,2 м
2. Территория
2.1
Благоустройство территории
Благоустроенная внутренняя территория дома
Благоустроенная внутренняя территория дома, ландшафтный дизайн
3. Безопасность
3.1
Социальная среда
Социально-экономическая однородность состава жильцов
Благоприятное социальное окружение, избранность, высокий общественный и материальный статус жильцов
4. Парковка
4.1
Подземная парковка
Подземный гараж из расчета не менее 1,5 м/м на квартиру
Подземный гараж из расчета не менее 2 м/м на квартиру. Возможен механизированный паркинг

В частности, местоположение, согласно этой классификации, не является критерием качества. «В последние годы появляется все больше объектов, которые соответствуют практически всем факторам элитного класса, но есть один-два критерия, понижающие его уровень. Мы считаем, что это нормальное развитие рынка, и классификация имеет право меняться вслед за рынком, поэтому допускаем несоответствие одного-двух критериев», — объясняет глава риелторской компании. В качестве примеров он приводит ЖК «Советник», где нет парковки, проект «Остоженка, 12», где есть малогабаритные квартиры по 33 кв. м, «Меркурий Сити Тауэр» с не подобающей «элите» высотой потолков (от 2,8 м), а также St. Nickolas, у которого нет собственной территории. Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев дополняет список проектами Tweed Park и «Аристократ», расположенными на окраине Москвы. «Однако при этом экспертное сообщество не ставит под сомнение принадлежность вышеперечисленных объектов к элитному жилью», — говорит Александр Шибаев.

На выбор покупателя всегда будут влиять две вещи: цена и качество недвижимости. поэтому таблички «премиум» или «делюкс» можно прикрепить где угодно и сколько угодно раз, но если ты со своим проектом не попал в целевую аудиторию, то красивые слова останутся лишь словами.

К необходимости создания единой для всех классификации участники рынка относятся без энтузиазма. «Соглашусь, что отсутствие строгих требований к классу позволяет застройщикам присваивать своим проектам элитные статусы самостоятельно. Но не думаю, что введение классификации как-то изменит ситуацию. Возможно, на рынке появится чуть меньше проектов, претендующих на класс делюкс, но в целом меньше дорогих проектов не станет», — считает Екатерина Тейн. «На выбор покупателя всегда будут влиять две вещи: цена и качество недвижимости, которое за нее можно получить. Поэтому таблички „премиум“ или „делюкс“ можно прикрепить где угодно и сколько угодно раз, но если ты со своим проектом, даже очень хорошим, не попал в целевую аудиторию, то красивые слова останутся лишь словами», — резюмирует Ольга Денисова.

Добавим, что средние цены на жилплощадь в классах премиум и делюкс на столичном рынке отличаются почти в два раза. По итогам первого полугодия 2016 года, согласно данным компании Blackwood, средневзвешенная стоимость жилой недвижимости на первичном рынке в классе делюкс составила 1,14 млн руб. за 1 кв. м, а в классе премиум — 638,8 тыс. руб. за «квадрат».