Фавориты тихого центра:

Рынок столичной недвижимости премиум-класса по-хорошему консервативен, здесь сложно найти недооцененный район. все зависит от меняющихся потребительских предпочтений или таланта девелоперских компаний, которые вкладывают миллионы долларов в превращение тихих и неприметных локаций в «золотые мили».

Принято считать, что недвижимость премиум-класса сосредоточена внутри Садового кольца. Это, как правило, давно всем знакомые районы в историческом центре Москвы, которые известны любому обладателю заветного миллиона долларов в кошельке. «Для того чтобы искушенный покупатель элитного жилья обратил внимание на новую локацию, девелоперам мало выбрать площадку — им надо еще вложить огромное количество денег в ее раскрутку. Без этого звезды на небосклоне элитной недвижимости не зажигаются», — говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. По мнению представителей риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»), еще один надежный подход к раскрутке новой локации — создание внутри нее знакового объекта, который становится своеобразным магнитом для девелоперов и состоятельных покупателей. И наконец, как считают специалисты девелоперской «Группы ПСН», есть старый добрый, проверенный временем метод: найти дом мечты в уже сложившихся районах внутри Садового кольца, которые стабильно входят в топ-10 на протяжении долгих лет.

Маркетинговая круговерть

Самый яркий пример девелоперской раскрутки — район Остоженки, известный всем как «золотая миля». «Начиная с 2000-х годов этот район получил бурное развитие, и буквально за пять лет на Остоженке было построено более 50 роскошных клубных домов. „Золотая миля“ стала своего рода брендом для основного девелопера района и была раскручена как одно из самых фешенебельных мест Москвы», — напоминает директор департамента розничных продаж девелоперской «Группы ПСН» Екатерина Тейн.

Кстати, по своему географическому положению «золотая миля» относится к Хамовникам. Феномен Хамовников еще и в том, что в последние несколько лет во многом благодаря маркетинговым усилиям застройщиков «выстрелила» и часть этого престижного района, расположенная за Садовым кольцом, — Плющиха, Пироговские улицы, Комсомольский проспект, отмечают риелторы.

Алексей ТрещевДиректор по городской и загородной недвижимости Knight Frank
Главным стимулом для привлечения новых девелоперов и активного строительства элитного жилья в хамовниках директор по городской и загородной недвижимости knight frank алексей трещев считает программу вывода промзон.

На территории промзон появился ряд элитных комплексов и целых кварталов, напоминает Трещев. Среди них ЖК Knightsbridge Private Park («Хлебозавод № 6»), «Садовые кварталы» («РТИ-Каучук»), «Литератор» (Экспериментальный завод напитков (пивной завод)), «Grand de luxe на Плющихе» (снесенные дома и детский сад), Barrin House (фабрика «Моснитка») и др.

Элитным и востребованным район делают соответствующие жилые комплексы, уверены специалисты из «Магистрата». «Мы и сами поучаствовали в раскрутке Хамовников. Никто не думает о конкретном месте, пока там не появляется достойный проект, расположение начинают ценить через характеристики объекта», — рассказывает директор департамента маркетинга компании «Магистрат» Ольга Денисова. Эксперт приводит в пример объект «Садовые кварталы», который сегодня занимает четверть рынка элитного жилья в Москве.

Элитный жилой комплекс «Садовые кварталы»

Хамовники стремительно превратились в элитный район исторического центра Москвы. Однако сегодня эта локация слишком плотно застроена и перенасыщена объектами, считают эксперты из «Группы ПСН».

«Предполагаю, что в ближайшее время в этом районе может возникнуть транспортный коллапс, поскольку объемы застройки здесь превышают объем, необходимый для комфортного проживания. К тому же на одну семью в элитных домах Хамовников предусмотрено до трех машино-мест», — говорит Екатерина Тейн.

По мнению Алексея Трещева, у этой части района Хамовников сложился имидж среды для комфортного семейного либо эпизодического проживания. С учетом перспектив строительства в районе развитие продолжится.

Несмотря на некоторые объективные недостатки, связанные с активной застройкой Хамовников, эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», рекомендуют покупать здесь недвижимость, так как с годами она будет только дорожать.

Сити-зависимость

Красная Пресня — очередное подтверждение тезиса о том, что всего один, но знаковый объект может определять будущее целого района. «Москва-Сити — единственный элитный объект района Пресни. Однако он достаточно сложен по своим строительным характеристикам и нерентабелен в эксплуатировании», — сомневается в будущем этой локации Екатерина Тейн.

В рейтинге «Топ-10 по спросу» компании «Магистрат» Пресня занимает восьмое место. Но это, по мнению специалистов, связано со сравнительно малым количеством предложения.

По информации аналитиков Knight Frank, точка притяжения Пресни — Москва-Сити. В целом это уже вполне раскрученная локация, где предлагаются апартаменты в небоскребах. Но потенциал развития у этой зоны еще есть, чего не скажешь о Патриарших прудах, считают эксперты компании. «В одной из наиболее известных и имиджевых зон Москвы практически нет свободных участков под новую застройку. Поэтому возможности пополнения рынка связаны преимущественно с точечной реконструкцией», — уверен Алексей Трещев.

Наиболее перспективная часть Пресни находится все же за пределами Садового кольца, предполагают аналитики Knight Frank. Здесь много промзон, которые потенциально могут быть застроены качественным жильем, в том числе высокобюджетным, прогнозируют эксперты и приводят примеры новых проектов: «Резиденция «Монэ», «Рассвет» и др. «В Пресненском районе есть очень любопытные и качественные проекты. Например, ЖК Red Side, расположенный в промзоне Звенигородского шоссе», — добавляет Ольга Денисова.

Прошлый век

Именно личные рекомендации наверняка помогут будущим владельцам жилья на Арбате и Тверской. Эти районы считались элитными еще в прошлом веке, но и в наше время, по мнению представителей «Группы ПСН», купить квартиру здесь не так просто, как кажется.

Екатерина ТейнДиректор департамента розничных продаж девелоперской «Группы ПСН»
С точки зрения расположения районы тверской и арбата идеально подходят под описание элитного продукта. однако в последнее время в этих локациях практически ничего не строится, и предложение состоит в основном из старых архитектурных особняков. современный клиент, как правило, ориентируется на новостройку.

На Арбате и Тверской, по данным компании «Магистрат», сосредоточено порядка 12% и 4% от всего предложения на рынке элитного жилья соответственно. В основном это объекты реконструкции, так как площадок под новое строительство здесь практически не осталось. Более того, по словам Ольги Денисовой, в этих новостройках не более 10–12 квартир. И уходят они очень быстро или же вовсе не поступают в открытую продажу. Поэтому доля продаж на первичном рынке минимальна, добавляет эксперт.

«Арбат и сегодня остается одним из самых востребованных районов и традиционно входит в пятерку самых дорогих. Здесь продолжается активный девелопмент, как новое строительство, так и реконструкция», — подчеркивает Алексей Трещев. По словам Екатерины Тейн, на Арбате очень много тихих переулков, аллей и парков, превосходно подходящих для семейного проживания, там прекрасная детская инфраструктура.

По мнению экспертов, Тверская в сравнении с Арбатом имеет чуть меньше плюсов. «Одна из главных сложностей — это высокая транспортная загруженность. Но обычно покупатели, стремящиеся жить в этой локации, осознают, что Тверская — это главная улица столицы, поэтому понимают трудности, с которыми могут столкнуться», — говорит Екатерина Тейн.

По мнению экспертов, Тверская в сравнении с Арбатом имеет чуть меньше плюсов. «Одна из главных сложностей — высокая транспортная загруженность. Но обычно покупатели, стремящиеся жить в этой локации, осознают, что Тверская — это главная улица столицы, поэтому понимают трудности, с которыми могут столкнуться», — говорит Екатерина Тейн.

Теневые лидеры

Более 75% всех продаж столичного жилья премиум-класса, по информации «Магистрата», сегодня приходится на Хамовники, Замоскворечье и Якиманку. «Особенно быстро набирает популярность район Замоскворечья. С точки зрения транспортной доступности, близости к центру и инфраструктурной насыщенности район практически безупречен», — говорит Екатерина Тейн. «Группа ПСН» строит здесь два объекта: элитный жилой квартал I’M и комплекс элитных особняков «Полянка/44».

Элитный квартал I’M
Алексей ТрещевДиректор по городской и загородной недвижимости Knight Frank
Когда говорят о том, что сегодня в москве негде строить высокобюджетное жилье, это не всегда корректно. места для застройки есть, другое дело, что площадки эти зачастую сложные, требующие долгих согласований, вывода существующих строений, перевода земли.

По его мнению, помимо небольших точечных объектов, есть перспективные площадки, предполагающие строительство высококлассного жилья на Софийской набережной, на Пресне, в Басманном районе.

Учитывая, что к жилью премиум-класса выдвигаются более мягкие требования, в том числе по географии, в ближайшее время неплохие перспективы развития, по мнению Ольги Денисовой, появятся у локаций, находящихся в том числе и за пределами ЦАО. Например, комплекс апартаментов «Большевик» в Беговом районе, «Воробьев дом» в Раменках, жилой дом «Аристократ» в Можайском районе, «Дыхание» в Тимирязевском или Egodom в Алексеевском.