Искусство малых форм:

Затянувшийся кризис на рынке премиальной недвижимости привел к сокращению среднего бюджета сделок в сегменте новостроек. одним из косвенных последствий урезания цен стало уменьшение площадей продаваемого жилья и появление нового формата — малогабаритных квартир

Малогабаритный тренд

В течение четырех лет на рынке элитной жилой недвижимости интерес покупателей смещался в сторону квартир и апартаментов небольшой площади. Так считают аналитики Knight Frank. Особенно ярко, по их мнению, эта тенденция проявилась в последние два года. «Если в 2014 году на квартиры и апартаменты площадью до 60 кв. м в среднем приходилось четыре сделки в квартал, то в 2015-м число сделок выросло до 12 в квартал», — свидетельствуют данные Knight Frank.

К 2015 году минимизация площадей стала доминирующей тенденцией в пределах Садового кольца. Наиболее заметно снижение площадей в комплексах прослеживается в сегменте апартаментов. По статистике консалтинговой компании, минимальная площадь предложения в данном формате четыре года назад была равна 47,3 кв. м (ЖК Wine House), в комплексе «У Патриарших» (59,4 кв. м). Доля объектов рассматриваемой площади в комплексах тогда достигала 15%, в 2014 году этот показатель приблизился к 20%.

Размер апартаментов минимальной площади в комплексах за четыре года снизился на 35%, резюмирует директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев.

Алексей СидоровДиректор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate
Снижение площади элитного жилья в Москве связано с тем, что в нынешней экономической ситуации девелоперы решили предложить покупателям объекты высокого качества по более низкой цене за счет уменьшения площади.

Это действительно тенденция последних нескольких лет. «Средняя площадь трех- или четырехкомнатной квартиры в элитном сегменте составляет 150–170 кв. м. Наблюдая смещение клиентского спроса в сторону уменьшения лота, большинство застройщиков в своих проектах сократили площади многокомнатных квартир до 120 кв. м», — соглашается с данными, приведенными консалтинговой компанией, директор департамента розничных продаж «Группы ПСН» Екатерина Тейн.

По ее словам, тренд «малогабаритная элитка» активно развивается, у покупателей объектов «Группы ПСН» снова растет интерес к большим квартирам. Так, в комплексе элитных особняков «Полянка/44» и жилом квартале I’M наметился стабильный спрос на квартиры от 170 кв. м.

«Возможно, это связано с тем, что количество инвесторов на элитном рынке сегодня невелико, и покупатели, выступая конечными потребителями, сразу хотят обзавестись просторным жильем», — предполагает Екатерина Тейн.

Жилой квартал I’M

Уменьшение площадей квартир — типичное явление для сегодняшнего рынка элитного жилья. Средняя площадь квартиры, по данным начальника департамента продаж риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольги Денисовой, снизилась со 150 до 100 кв. м, соответственно снизилась и средняя цена покупки. «Клиенты компании предпочитают купить квартиру поменьше, а для габаритных вещей приобретают просторную кладовую, квадратный метр которой стоит в несколько раз дешевле», — отмечает она.

Как утверждает руководитель управления продаж «Лидер-Инвест» Алексей Лысенко, в премиальных проектах компании выставлены на продажу квартиры и апартаменты площадью от 50 до 150–160 кв. м, а в люксовом проекте «Резиденция на Всеволожском» — квартиры от 100 до 250 кв. м, и их в доме всего 21. По мнению эксперта, в сравнении с проектами десятилетней давности площади существенно уменьшились, но вместе с тем изменились предпочтения покупателя премиального и люксового жилья — важнее стали атмосфера, приватность, клубность, качество дома. «300-метровые апартаменты в небоскребе эту потребность уже не обеспечивают. Так что сокращение площадей до разумных пределов — закономерная тенденция», — подчеркивает Лысенко.

«Резиденция на Всеволожском» компании «Лидер-Инвест»

Денег стало меньше

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты уверены в том, что снижение средних бюджетов сделок и урезание площадей элитных квартир и апартаментов — две параллельные тенденции, между которыми не стоит искать взаимосвязи. «Я не думаю, что спрос на малогабаритные объекты связан именно с таким фактором», — считает Екатерина Тейн. Хотя, по ее словам, в долларовом эквиваленте (а «элитка» всегда номинировалась именно в этой валюте) сокращение бюджета произошло в два раза.

Год 2012 2013 2014 2015 2016
Средняя площадь, кв. м 163 162 146 134 121
Средняя стоимость, млн руб. 89,9 92,8 89,7 99,7 83,7

«Да, порог входа в элитный сегмент в 2014 году снизился вдвое, это было связано со скачком курсов доллара и евро, в которых обычно считали и хранили сбережения покупатели элитного жилья. Но сегодня говорить про это как про тенденцию неправильно — это уже просто сегодняшняя реальность», — рассуждает Ольга Денисова. А вот дотошное изучение спроса и попытка максимально попасть в него, в том числе метражом и ценой, по ее мнению, одна из самых типичных тенденций. Квартиры «для пиджака»

Говорить об однозначных плюсах или минусах небольших квартир, по словам Екатерины Тейн, очень сложно, поскольку почти всегда это просто уменьшенная версия крупногабаритного жилья.

Екатерина ТейнДиректор департамента розничных продаж «Группы ПСН»
Одна из задач девелопера в нарезке квартиры — сохранить ее преимущества и достоинства, так как у каждого покупателя свои предпочтения. Поэтому важно иметь широкий ассортимент планировок. Площадь квартиры также не должна влиять на ее комфорт, качество или наполнение

«Это „однушка“ или студия в элитном комплексе площадью не меньше 60 кв. м. Для элитного сегмента она маленькая, но для жизни такой метраж подходящий. В апартаментах площадь может быть и меньше, но там совсем другие сценарии использования, предусматривающие временное проживание», — утверждает Ольга Денисова.

И о совсем экзотическом предложении говорит директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Ольга Богородицкая. По ее данным, застройщики выставляют на продажу студии с отделкой по 30–35 кв. м, так называемые квартиры «для пиджака».

Кто предпочитает небольшие квартиры

По мнению экспертов, существует несколько категорий покупателей малогабаритной «элитки». «Первые — это родители, покупающие квартиры для своих детей. Вторые — люди, живущие на несколько стран и несколько городов. У них нет потребности в большой квартире, достаточно дорогостоящей в уходе, но есть необходимость иметь постоянное жилье небольшой площади в центре Москвы и с премиальным сервисом, — рассказывает Екатерина Тейн. — Третья категория покупателей, самая немногочисленная, это инвесторы».

Небольшим по площади лотам, по словам Алексея Трещева, отдают предпочтение молодые, современные и активные люди, которые хотят жить в самом центре столицы. Также данный формат интересен и покупателям постарше, чьи дети живут отдельно. Пожилые пары переезжают из просторных квартир в более компактное жилье в самом центре, в окружении объектов культуры и искусства (театров, музеев и т. д.).

Квартиры «для пиджака» покупают бизнесмены, чьи семьи живут за городом или за границей, чтобы было где переночевать после работы. Также Трещев выделяет еще одну категорию покупателей: люди, хранившие свои сбережения в валюте и рассматривавшие покупку объектов бизнес-класса. В связи с ростом курса доллара их сбережения увеличились, в то время как элитный рынок перешел на рублевое ценообразование, что позволило им рассматривать объекты уже в элитном сегменте, однако все же на нижней его границе.

«Сегодня в Москве качественные квартиры покупают для жизни. Поэтому мы строим продуманно, ориентируемся на долгосрочные потребности покупателей — у них не должно быть повода через пять лет менять квартиру на более «продвинутую», — говорит Анатолий Лысенко.

Как заработать

Алексей Лысенко из «Лидер-Инвеста» считает, что элитная квартира была хорошим вложением в докризисный период — в 2006–2007 годах, когда доля инвестиционных покупок в премиальном сегменте доходила до 30%.

С этим тезисом согласен Алексей Трещев, но, по его мнению, единичные инвестиционные сделки в сегменте малогабаритного жилья проходят. Такие квартиры зачастую покупают для сдачи в аренду.

«Сейчас, как правило, такую квартиру покупают впрок и без определенной цели. Механизм примерно такой: купить сейчас на дне, сдавать в аренду, а когда цены на рынке снова вырастут — продать. А если не получится продать дорого — отдать детям в качестве первого жилья», — говорит Ольга Денисова.