Классовое неравенство:

Как окружение влияет на luxury-недвижимость и отразится ли на этом сегменте программа реновации пятиэтажек в Москве

Один из основных признаков премиальности жилой недвижимости — ее окружение. В идеале элитный дом должен находиться в среде объектов соответствующего себе уровня. Однако однородностью luxury-застройки в Москве могут похвастаться лишь немногие локации вроде Остоженки. В большинстве районов, даже тех, которые риелторы традиционно считают элитными кластерами, наблюдается эклектичная городская среда, где дорогим домам вовсе не гарантировано адекватное соседство.

«В Москве, даже в центральных районах, присутствует причудливая архитектурная смесь: старинные красивые здания и ветхий фонд, премиальные новостройки и откровенно «пролетарское домостроение». Поэтому практически везде рядом с элитной застройкой можно найти не совсем соответствующее ей окружение, — говорит управляющий партнер компании агентства элитной недвижимости Point Estate Павел Трейвас.

Важно, но не критично

Насколько критичен фактор соседства премиальных домов с простой жилой застройкой, в том числе экономкласса? Отвечая на этот вопрос, риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», разошлись во мнениях.

Дарья СамойловаРуководитель департамента городской недвижимости Welhome
«Если проект позиционируется девелопером как элитный, но расположен в окружении домов старого жилого фонда, то у него, скорее всего, мало шансов для яркого старта и последующей успешной реализации. Покупатели высокобюджетного жилья предпочитают жить в однородной социальной среде»

В полной мере, по ее словам, таким требованиям отвечает район Остоженки. «Именно по этой причине часть покупателей рассматривает исключительно данную локацию, отвергая даже более интересные и привлекательные по цене варианты в других районах», — продолжает риелтор.

Панорама Москвы

Однако другие эксперты рынка недвижимости предлагают относиться к характеристикам окружения «элитки» более гибко. Данные характеристики, как считает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева, перестают играть определяющую роль, если речь идет о центральных исторических районах столицы. В качестве примера она приводит Арбат. «Если вы живете здесь, то вам, вполне вероятно, приходится арендовать место для машины где-то на соседних территориях, так как парковок во многих реконструированных старинных домах не предусмотрено. Здесь миллионы туристов, уличные музыканты, далеко не всегда солидная публика среди завсегдатаев и пр. Однако все это не является помехой для появления в локации новых проектов уровня premium и de luxe. Квартира на Арбате — мечта многих богатых и респектабельных людей», — замечает Екатерина Румянцева.

Вадим ЛаминУправляющий партнер Spencer Estate
«Для элитного дома уровень окружения в районе хотя и важен, но не критичен. Старые строения не очень презентабельного вида есть, скажем, и на Чистых прудах, и в Лебяжьем переулке, что рядом с Кремлем. В подобных домах часто живет театральный и музыкальный бомонд, научная интеллигенция. И такое соседство вовсе не мешает элитным проектам»

Играет роль и престижность района в целом. «К примеру, расположенному в Хамовниках комплексу Knightsbridge Private Park окружение из старых пятиэтажек никак не вредит. «Расположение, а также концепция квартальной застройки этого ЖК сглаживает некоторый отрицательный эффект от соседства с простыми домами», — говорит Павел Трейвас.

Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин противопоставляет словам Дарьи Самойловой свой конкретный пример — элитный проект The Mostman, который расположен в районе Таганки преимущественно в окружении жилья эконом- и комфорт-класса. «За недолгий период с начала реализации лоты в этом доме оказались очень востребованы рынком. Спрос в данном случае формируют состоятельные люди, которые являются, можно сказать, патриотами района в силу каких-либо личных обстоятельств (выросли здесь, привязаны к работе или школе ребенка и т. д.). Они жили в хороших домах, но пожелали переехать в еще более высококлассные, не изменяя при этом родным местам», — рассказал Дмитрий Халин.

Более того, в небольшом объеме, по словам риелтора, аналогичная элитная застройка может быть востребована в очень многих районах старой Москвы, если это не самые отдаленные окраины. «При интересной концепции и удачном выборе площадки, хорошем качестве, при небольшом количестве квартир (от 40 до 80) подобные клубные дома — даже в окружении панельной застройки — обязательно найдут своих покупателей. Это сейчас в принципе становится трендом — на карте Москвы уже более десятка таких проектов и жилье во многих из них успешно продано», — говорит Дмитрий Халин.

Knightsbridge

Как признался директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов, в практике агентства были случаи, когда клиенты отказывались от покупки элитного жилья, расположенного напротив пятиэтажек. Однако он уточнил, что это были ситуации, когда новый премиальный дом стоял совсем рядом с хрущевкой — окна в окна. «Потенциальные покупатели жилья с бюджетом в сотни миллионов рублей не готовы платить за сомнительные видовые характеристики. Но при этом их мало волнуют остальные нюансы соседства с пятиэтажками. Поскольку у всех элитных домов есть обособленные охраняемые территории, своих детей их жители чаще всего водят в частные школы, они не пользуются государственными поликлиниками и т. п.», — отмечает Илья Менжунов.

Кроме того, по его словам, девелоперы элитной недвижимости сегодня научились решать проблемы «неравного соседства» с помощью проектных и планировочных решений — к примеру, на сторону примыкающей к премиальному комплексу массовой застройки выводят инфраструктурные и технические помещения. «Или делают высокий нежилой первый этаж, за счет чего жилые этажи частично «приподнимаются» над соседними хрущевками», — объясняет Илья Менжунов.

Мимо «элитки»

Что касается вопроса, как отразится на элитной недвижимости программа реновации пятиэтажного жилого фонда, здесь риелторы не испытывают особого беспокойства — большинство локаций, где сосредоточены luxury-кластеры, в программу не попали, по крайней мере на сегодняшнем этапе. Доля элитных квартир, находящихся рядом с хрущевками, по оценкам «Метриум Групп», составляет не более 10–15% (в их число входят как проекты на первичном рынке, так и предложения в домах, введенных в эксплуатацию не более десяти лет назад).

Илья Менжунов Директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп»
«Сразу шесть элитных районов не попали под расселение хрущевок — Хамовники, Якиманка, Арбат, Замоскворечье, Мещанский, Тверской. Выходит, если реновация и затронет элитные проекты, то совсем небольшое их число, при этом абсолютно не изменит конъюнктуру рынка»

В ЦАО некоторым образом программа реновации коснется Пресненского, Басманного и Таганского районов. В большей степени программа, по словам риелторов, затронет территории Красной Пресни к северу от ММДЦ «Москва-Сити». «Площадки здесь сейчас достаточно активно развиваются, темпы нового строительства одни из самых высоких в ЦАО, а реновация может еще больше ускорить этот процесс», — говорит Дмитрий Халин.

Пятиэтажный четырёхподъездный кирпичный жилой дом серии 1-511

Однако по популярности у покупателей элитной недвижимости ни один из трех вышеперечисленных районов, по словам Екатерины Румянцевой, не занимает ведущих позиций. Хотя, она считает, Таганскому району современные новостройки и сопутствующая инфраструктура вполне могли бы добавить привлекательности. «Сейчас в Таганском районе, который рассматривается как потенциальная локация для появления новых элитных кластеров, нет единства архитектурного стиля, он уступает своим соседям по развитию инфраструктуры. Реновация при грамотном проведении могла бы улучшить ситуацию», — считает топ-менеджер Kalinka Group.

Риелторы констатируют, что те пятиэтажные объекты, которые сегодня включены в предварительный «сносимый» список, находятся в зоне интересов в основном объектов бизнес-класса, максимум — премиум. «Последствия реновации территорий для этих проектов могут иметь как положительный, так и отрицательный характер. Из положительных — изменение архитектурного облика срединного пояса столицы. Однозначно это уже не будут старые фасады жилых домов», — отмечает Дарья Самойлова. Однако она также высказала сомнение по поводу того, что на месте снесенных пятиэтажек возведут объекты высокого качества.

В этом с ней согласился Павел Трейвас из Point Estate. Жители премиальных комплексов, расположенных близко к районам масштабной реновации, по его словам, сначала будут иметь «великолепные» виды на снос и стройку, а затем — на 9–14-этажные дома, выросшие вместо пятиэтажек. «Зато новые дома будут веселее старых хрущевок — современная застройка экономкласса пестрит разноцветной плиткой, что, может быть, станет радовать глаз обитателям соседних дорогих жилых комплексов», — иронизирует Павел Трейвас. Он также напомнил, что, по оценкам российского отделения Greenpeace, при сносе пятиэтажек Москва потеряет 25% деревьев, а плотность населения реновированных районов может вырасти в несколько раз, увеличится нагрузка на инфраструктуру.