Москва коттеджная:

В столице есть необычные локации, где формат загородного жилья совмещается с городской инфраструктурой

В Москве существует около 20 локаций с малоэтажными проектами, в которых предусмотрены в том числе отдельно стоящие дома и таунхаусы. В старых границах столицы в открытой продаже находится более 180 объектов (коттеджи, квартиры, дома, таунхаусы), в аренду предлагается еще 95, рассказали «РБК-Недвижимости» в международном агентстве недвижимости Savills. По оценке компании, доля предложений на продажу и в аренду составляет не более 14% от первоначального объема. Преимущественно в этих комплексах имеется собственная территория.

К пяти самым известным локациям с коттеджами и таунхаусами риелторы относят районы Крылатское, Хорошево-Мневники, Сокол, Хамовники, Остоженку. Однако для центра Москвы это, скорее, редкость. Обычно элитные малоэтажные жилые комплексы (до пяти этажей) расположены в существующей исторической застройке. Девелоперы, как правило, используют весь потенциал свободных участков. Исключениями являются два проекта: ЖК «Три тополя на Плющихе» (закрытая внутренняя территория) и «Усадьба Трубецких» (выход в парк «Усадьба Трубецких»), отмечают риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».

Денис ПоповУправляющий партнер Contact Real Estate
«Проекты малоэтажной застройки в пределах Москвы являются очень дорогой недвижимостью и относятся к премиальному сегменту. Это могут быть как коттеджные поселки, состоящие только из отдельно стоящих домов, так и жилые комплексы с многоэтажными домами и таунхаусами»

Редкий вид

Предложения коттеджей и таунхаусов на столичном рынке в дефиците: счастливые владельцы домов не спешат с ними расставаться, а застройщикам возводить коттеджные поселки в столице невыгодно с экономической точки зрения, говорит управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. По его словам, на сегодняшний день на рынке элитного жилья представлены в основном вторичные объекты, и выбор их невелик.

«Формат элитных коттеджей в черте Москвы не распространен, в первую очередь, из-за дорогой земли и достаточно ограниченного спроса. Это, скорее, нишевой, уникальный продукт», — убежден директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексей Трещев. По его словам, самые популярные и известные в столице коттеджные поселки — «Екатериновка» в Крылатском, «Троице-Лыково» в Строгине, «Поселок художников» возле метро «Сокол», Silver Place в Серебряном Бору, «Ы» на территории комплекса «Золотые ключи 2» рядом с Кутузовским проспектом и, собственно, сам «Серебряный Бор».

Малоэтажные комплексы в старых границах Москвы

  1. «Остров фантазий»
  2. «Поселок художников»
  3. «Чайка»
  4. «Покровский берег» и «Покровское-Глебово»
  5. «Покровские холмы»
  6. «Захарково»
  7. «Троице-Лыково»
  8. «Екатериновка»
  9. «Поселок им. Ларина»
  10. «Новобутаково»
  11. «Годуново»
  12. «Вишневый сад»
  13. Silver Place
  14. «Сосновка»
  15. «Берег столицы»
  16. «Соломенная сторожка»
  17. «Поселок космонавтов»
  18. Tweed Park

Алексей Трещев отмечает, что сейчас формат таунхаусов представлен не только в виде отдельных объектов, но и в рамках многоквартирных комплексов. Так, например, в ЖК Knightsbridge Private Park и «Полянка 44» таунхаусами называют квартиры на первых этажах с собственным входом с улицы и небольшими придомовыми территориями.

Дмитрий ХалинУправляющий партнер Savills в России
«Обычно малоэтажные анклавы в городской черте Москвы — не маркетинговая задумка застройщика, а следствие наличия для этого участка жестких градостроительных регламентов и ограничений по высоте застройки. Это может быть вызвано как нахождением участка в зоне охраны памятников, так и расположением неподалеку от природоохранных зон»

По его словам, как правило, если такие ограничения существуют, то есть рядом с участком находится либо крупный природный объект, либо историческая охраняемая застройка, девелопер стремится «выжать» из этой площадки по максимуму для того, чтобы даже при небольшом объеме застройки получить наибольшую прибыль. Поэтому чаще всего на таких площадках возводят проекты категории премиум или де-люкс, говорит эксперт.

Больше половины таких проектов в Москве, по мнению Дмитрия Халина, не совсем удачные и часто неликвидные. «Они устарели морально, а некоторые из них — и физически. Там требуется ремонт не только в квартирах, но и глобальный ремонт всего дома или общественных зон, чтобы они соответствовали текущим требованиям покупателей. Поэтому из тех 200 объектов, которые находятся в продаже в данном сегменте, шансы быть проданными в течение года имеют не больше 15–20% квартир, домов и таунхаусов», — считает Дмитрий Халин.

Невысокие комплексы с низким спросом

Покупателям такой формат жилья интересен, прежде всего, низкой плотностью застройки, большой общественной зоной, приватностью проживания, отмечают риелторы. «Однако так как в этих проектах, как правило, высокая цена, покупатели очень щепетильны ко всем нюансам, связанным с площадкой. Поэтому малейшие неудобства, которые для проектов большей высотности и площади не являются критичными, становятся таковыми в случае с малоэтажными комплексами. Здесь покупатели уже не прощают застройщику такие проблемные моменты, как неблагоприятное соседство, например, с шоссе, железной дорогой, крупной магистралью либо виды на не очень привлекательные объекты», — рассуждает Дмитрий Халин.

«Проживают в таких домах состоятельные покупатели, которые не хотят уезжать за пределы города, чтобы не тратить время на пробки, и при этом предпочитают жить под отдельной крышей. Коттедж или таунхаус со своим входом и внутренним двориком в зеленом районе Москвы является идеальным вариантом для семей с детьми, предпочитающих комфортное и приватное проживание в сочетании с богатой столичной инфраструктурой», — считает Денис Попов.

Особенным спросом малоэтажное жилье в столице не пользуется, утверждают риелторы. «Нужно понимать, что такой промежуточный формат — на любителя, здесь нивелируются плюсы загородного образа жизни и плюсы от жизни в городе. Как правило, люди приобретают таунхаусы, потому что хотят жить на природе, но привыкли к формату квартир, и таунхаус становится для них компромиссным вариантом. При этом содержать свой дом среди высоток — дополнительные хлопоты, которые не компенсируются ни видами из окна, ни свежим воздухом, ни комфортом, доступным в квартире современного качественного ЖК», — поясняет руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Илья Прогоннов.

«Сейчас контингент, проживающий в таких проектах, очень смешанный. В советское время там получали дачи представители интеллигенции, передавали их по наследству, продавали. В более современных поселках живут представители бизнеса и политики», — говорит Илья Прогонов. Он считает, что появление таких проектов в центре Москвы нецелесообразно: «Земля в центре стоит баснословных денег, а при текущем спросе продажи растянутся на десятки лет. Думаю, такие локации не могут появиться в Москве в рамках коммерческого проекта».

Алексей ТрещевДиректор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank
«На сегодняшний день вряд ли в центре Москвы могут появиться новые проекты малоэтажной застройки — из-за высокой стоимости земли цена предложения будет космической. И это комплексное предложение — нишевой продукт, который интересен ограниченному кругу покупателей»

Сколько стоит дача в Москве

Риелторы отмечают, что сейчас покупатель стал крайне рациональным. «За природные красоты, низкоэтажную застройку, благоустроенную придомовую территорию покупатели, безусловно, готовы платить премию в размере 10–15% от цены аналогичных по качеству проектов, но они совсем не готовы переплачивать за это в разы, как зачастую хотят многие застройщики, которые такие проекты выводят на рынок», — убежден Дмитрий Халин.

По словам риелторов, наиболее дорогой и престижный поселок — «Серебряный Бор», здесь живут известные политики и бизнесмены. В 1990-х годах богатые люди или представители определенного класса (шоу-бизнес, чиновники, бизнесмены) стремились жить по соседству с представителями своего круга, формируя комфортную для себя среду обитания.

В коттеджных поселках, существующих в Москве еще с советского времени, представлено жилье разного качества. Например, в «Поселке художников» до сих пор сохранились небольшие деревянные дома, но цены даже на эти объекты высокие из-за дорогой земли — свыше 100 млн руб., уточняет Алексей Трещев. По данным Knight Frank, в среднем цена одного дома здесь колеблется от $3 до $9 млн. В «Екатериновке» стоимость объекта составляет от $480 тыс. до $6 млн, в Silver Place — $6 млн за таунхаус без ремонта, в «Троице-Лыкове» — $1–4 млн. Самые дорогие объекты на рынке находятся в проекте Noble Row (в нем стоимость таунхаусов составляет $20–25 млн) и в «Серебряном Бору» (стоимость участка — от $300 тыс. за сотку плюс цена дома от $3 до $45 млн), приводят примеры цен специалисты компании.