Налоговый маневр:

В конце сентября столичные законодатели приняли закон, который значительно снижает налоговую нагрузку для владельцев апартаментов. как это отразится на спросе и ценах в премиальном и элитном сегментах «нежилого» жилья? эксперты говорят, что такое послабление для владельцев дорогих апартаментов — мелочь, но добавляют, что все же приятная

У покупателей дорогого жилья апартаменты пользуются большой популярностью. По итогам девяти месяцев 2016 года в премиальном сегменте на них, по данным компании Knight Frank, пришлось 43% сделок. Поэтому изменения в сфере налогообложения «нежилого» жилья касаются и покупателей элитной недвижимости.

Почему выбор богатых людей так часто падает именно на этот формат недвижимости? Все очень просто. Апартаменты нередко включаются в состав самых модных, уникальных, амбициозных и наиболее удачно расположенных элитных проектов Москвы. Причем во многих случаях они не имеют альтернативы в виде квартир, поскольку жилая функция для здания может быть просто не предусмотрена по градостроительным нормативам. «Элитные апартаменты популярны в основном за счет цены, качества и локации. Если проект находится в центре столицы или иных престижных районах, а вид разрешенного использования земельного участка нежилой, то девелоперы строят вместо жилья апартаменты», — говорит директор по развитию агентства элитной недвижимости Contact Real Estate Вячеслав Антропов.

Налоговый отпуск

В результате перехода на новую систему исчисления налогов по кадастровой стоимости недвижимости в 2015 году налоговые ставки для владельцев апартаментов в Москве стали значительно выше, чем для собственников квартир. Если для квартир она колеблется в пределах 0,1–0,3% для объектов, кадастровая стоимость которых не превышает 300 млн руб., то для апартаментов она составляла от 0,5% до 2%.

Однако в конце сентября московские власти приняли решение о снижении налога для физических лиц на нежилые помещения (к которым по закону сегодня относятся апартаменты) стоимостью менее 300 млн руб. «Теперь для апартаментов торгово-офисного типа (на которые раньше начислялся налог по максимальной ставке 2%) площадью до 150 кв. м налоговая ставка составляет 0,5%, как и для апартаментов гостиничного типа. Если площадь апартамента торгово-офисного типа больше 150 кв. м, но менее 300 кв. м, тогда на первые 150 кв. м ставка налога составит 0,5%, а на последующие — 1,3% (при начислении за 2016 год)», — прокомментировала изменения директор департамента консалтинга Knight Frank Ольга Широкова.

Для крупных объектов (более 300 кв. м) ставка в 2% сохранится. Для апартаментов также по-прежнему не предусмотрен налоговый вычет (владельцы квартир имеют возможность уменьшить налогооблагаемую базу, вычтя из общей площади объекта 20 кв. м). И еще важное замечание: пониженная налоговая ставка будет распространяться только на апартаменты, попавшие в специальный реестр объектов, который столичные власти только собираются разработать.

Налоговая база Ставка налога Налоговая льгота
Квартиры Кадастровая стоимость До 10 млн руб. — 0,1%
10–20 млн руб. — 0,15%
20–50 млн руб. — 0,2%
Более 50 млн руб. (но до 300 млн руб.) — 0,3%
Более 300 млн руб. — 2%
Для комнат — минус 10 кв. м
Для квартир — минус 20 кв. м
Апартаменты (торгово- офисные) Кадастровая стоимость Было: 2%
Стало:
площадью до 150 кв. м — 0,5%;
площадью 150–300 кв. м:
— первые 150 кв. м — по ставке 0,5%,
— оставшиеся — по ставке 1,3% (в 2016 году), 1,4% (в 2017-м) и 1,5% (в 2018-м);
более 300 кв. м — 1,3% (в 2016 году), 1,4% (в 2017-м) и 1,5% (в 2018-м)
Не распространяется
Апартаменты (гостиничного типа) Кадастровая стоимость 0,5% Не распространяется
Апартаменты (прочие) [бывшие заводы и фабрики, подвергшиеся редевелопменту] Кадастровая стоимость 0,5% Не распространяется

У богатых свой расклад

Генеральный директор риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко) Алексей Болдин считает, что изменение налогового законодательства по отношению к апартаментам — это «еще один шаг навстречу формату». «Предложение площадью свыше 300 кв. м — довольно редкое явление на рынке элитного жилья. В среднем размеры колеблются вокруг 100 кв. м, подпадающих под ставку в 0,5%. Но даже покупатели, у которых площадь помещения, скажем, 200 „квадратов“, все равно останутся в плюсе, сэкономив на налогах за первые 150 кв. м», — говорит Алексей Болдин.

Однако основной целевой аудиторией, на которую столичное руководство ориентировалось при введении пониженных ставок на апартаменты, как считают эксперты рынка недвижимости, были покупатели в массовых сегментах. «Для тех, кто приобретает апартаменты классов эконом и комфорт, очень важным фактором является именно более низкая, чем на квартиры, цена. При этом высокая налоговая ставка до введения понижающих коэффициентов сводила на нет этот „бонус“.

Рынок же элитной недвижимости менее чувствителен к изменениям налоговой ставки в 1,3–1,5%, чем рынок массового жилья», — говорит директор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate Алексей Сидоров.

Алексей СидоровДиректор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate
Покупатель высокобюджетной недвижимости делает свой выбор, в большей степени опираясь на свои конкретные запросы к локации и качеству жилого комплекса. Бюджет сделки, а тем более налоговые платежки — это далеко не ключевые критерии для покупателя дорогих апартаментов

Апарт-комплексы сегодня стали традиционным элементом современных концептуальных креативных пространств, которые создаются девелоперами на месте старых промзон. Часто такие проекты реализуются в формате лофтов — с сохранением индустриального стиля в архитектуре, который практически никогда не выходит из моды. В качестве примеров можно назвать такие проекты, как Wine Нouse, который строится на месте бывших складов, Art Residence на месте табачной фабрики «БАТ-Ява», «Красный Октябрь» на месте одноименной кондитерской фабрики и пр.

Одним из эталонов креативных пространств будущего на месте старых заводов и фабрик является жилой квартал I’M, который строит «Группа ПСН». В нем около 200 апартаментов (хотя и столько же квартир). Он расположен рядом с Садовым кольцом и со вторым величине деловым кластером столицы, сформировавшимся в окрестностях Павелецкого вокзала и Дербеневской улицы. Здесь находятся бизнес-центры, международные гостиницы «Swissotel Красные Холмы» и Marriot Court Yard, офисы крупных российских и международных компаний. При этом практически полностью отсутствует предложение качественного нового жилья.

Жилой квартал I’M компании «Группа ПСН»

К тому же в высококлассных сегментах между квартирами и апартаментами сейчас нет большой разницы в рыночной стоимости. «Если раньше цена предложения апартаментов была ниже на 15–20%, то сегодня она практически нивелирована и составляет менее 5%», — отмечает Ольга Широкова. Она объясняет это тем, что качество апартаментов в элитном сегменте в последние годы сильно повысилось, они стали включаться в состав эксклюзивных клубных домов. Скидки на апартаменты тоже перестали быть распространенным явлением. «В дорогом сегменте очень немногие продавцы дают дисконт на формат апартаментов. А если и дают, то не более 10%. И характерно это, скорее, для премиум-класса, чем для элитного жилья», — говорит Алексей Сидоров.

Тем не менее аналитики допускают, что послабления в сфере налогообложения для апартаментов создадут более благоприятную почву для данного сегмента и спрос на них несколько вырастет. Алексей Болдин считает, что особенно актуально это для частных инвесторов.

Генеральный директор компании «Магистрат» Алексей Болдин
Цена на апартаменты сейчас все же несколько ниже, чем на сопоставимые по характеристикам квартиры. Думаю, что в сочетании с пониженной налоговой ставкой это подогреет интерес инвесторов к рынку элитных апартаментов. Особенно если учесть текущую неплохую доходность вложений в этот вид недвижимости на уровне 15–20%, которая при новых правилах может вернуться почти к докризисному уровню

При этом риелторы прогнозируют, что возможный небольшой рост спроса на апартаменты, стимулированный налоговыми льготами, никак не повлияет на рыночные цены. «Роста цен из-за снижения налоговых ставок мы не ожидаем», — поделилась мнением Ольга Широкова. «Единственный фактор, который сегодня может заметно поднять цены, — сокращение хорошего предложения», — подтверждает Алексей Болдин.

Цена вопроса

В любом случае решать, насколько существенно понижение налогов для личного кошелька, покупатели и владельцы апартаментов будут сами. Но давайте посмотрим, действительно ли налоговые льготы являются значительным фактором для повышения спроса на элитные апартаменты. Аналитики Knight Frank составили для «РБК-Недвижимости» таблицу, в которой сравнили налоги для элитных квартир и апартаментов, соизмеримых по площади и находящихся в одной и той же локации (ЦАО, район Арбат). Рыночная стоимость рассматриваемых объектов также сопоставима и варьируется в диапазоне 90–100 млн руб.

Квартира Апартамент
Площадь, кв. м 127,1 123,7
Кадастровая стоимость, руб. 60 193 013 17 998 125
Кадастровая стоимость в пересчете на кв. м, руб. 473 588 145 498
Ставка налога, % 0,3 0,5
Облагаемая налогом площадь, кв. м 107,1 123,7
Размер налога в 2016 г., руб. 30 433 17 998
Размер налога в 2017 г., руб. 60 865 35 996
Размер налога в 2018 г., руб. 91 298 53 994
Размер налога в 2019 г., руб. 121 731 71 992
Размер налога в 2020 г., руб. 152 163 89 990

Из таблицы видно, что налог для апартаментов оказался в 1,7 раза ниже платежа для квартиры. И определяющую роль при этом играет далеко не величина налоговой ставки, а разница в оценке рассматриваемых объектов: кадастровая стоимость квартирного «квадрата» в 3,3 раза выше, чем у апартаментов. «Дорогие апартаменты, как правило, имеют меньшую кадастровую стоимость, чем высокобюджетные квартиры», — поясняет Ольга Широкова.

В большей степени покупателю элитной недвижимости, как говорит Алексей Сидоров, нужно обращать внимание не на ставку, а на налогооблагаемую базу, с которой исчисляется налог. «Например, если речь идет об апартаментах в реконструируемом доме, то их кадастровая стоимость может быть иногда в разы ниже, чем в новостройке. Следовательно, и сумма налога будет меньше», — объясняет топ-менеджер Point Estate. И это может стать если не решающим фактором при выборе недвижимости, то как минимум конкурентным преимуществом.

В то же время Ольга Широкова предупреждает, что после пересмотра кадастровой оценки апартаментов налог на них может значительно вырасти, что приведет к выравниванию налоговых платежей для квартир и апартаментов.

Кто выбирает апартаменты

Апартаменты выбирают не только любители лофтов и современных креативных пространтств, но и поклонники старины — апарт-проекты реализуются за счет реконструкции исторических зданий, многие из которых являются памятниками архитектуры. Проекты реконструкции старых зданий предполагают сохранение или воссоздание исторического внешнего вида строения. В то же время внутри они становятся современными объектами с высоким уровнем сервиса и комфорта, оснащенными технологиями «умного дома», новейшими инженерными системами, механизированными парковками. Тут в качестве примеров можно назвать комплексы апартаментов премиум-класса — «Резиденция на Покровском бульваре» и «Клубный дом на Сретенке». «Резиденция на Покровском бульваре» — элегантное здание, спроектированное по мотивам австрийского и германского югендстиля, выходит фасадами на две старые московские улицы — Покровский бульвар и Казарменный переулок. «Клубный дом на Сретенке» — проект в одном из самых уютных уголков центра Москвы, окруженный старинными домами. «Его лаконичный фасад украшают парящие, почти невесомые французские балконы и деревянные оконные переплеты. Панорамное остекление здания позволит наслаждаться видом уютных переулков и старомосковских двориков», — описывает этот проект на своем сайте девелопер «Лидер Инвест».

«Клубный дом на Сретенке»

Что касается субъективных причин, по которым покупатели выбирают апартаменты, то они у всех разные. Кто-то приобретает «место для ночлега» рядом с офисом, кто-то — в качестве городской квартиры, скажем, если человек и его семья постоянно проживают за городом. Апартаменты часто покупают бизнесмены из регионов. Популярны апартаменты и у инвесторов в недвижимость. Клиентами по аренде таких помещений во многих случаях выступают иностранные компании, которые снимают их для своих сотрудников.