Новая элита:

Плющиха, Таганка, Красная Пресня — застройщики элитного жилья уходят с Остоженки и осваивают новые городские районы

«Золотая миля» — участок в границах Пречистенской набережной и Остоженки — долгие годы была главным московским адресом самой дорогой недвижимости: именно здесь в двухтысячные годы появились первые элитные жилые комплексы. Но карта города постепенно меняется, и уже через три-пять лет «золотая миля» уступит лидерство другим столичным районам. Такой прогноз дает большинство опрошенных «РБК-Недвижимостью» риелторов.

Конец девелоперского бума

Сейчас в районе Остоженки представлено всего пять новых проектов, в которых по состоянию на август продавалось 43 квартиры и апартаментов (из 93 запроектированных). Речь идет о клубных домах Nabokov, Noble Row, «Резиденция на Всеволожском», «Кленовый DOM» и Villa Grace, которые вышли на рынок больше двух лет назад. «Темпы продаж здесь в последние годы не отличаются высокими показателями: в 2018 году было заключено менее десяти сделок», — говорит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев.

Вид на Парк Горького и район Хамовники

По данным Colliers International, с прошлого лета в новостройках «золотой мили» было продано всего два объекта, а с 2016 года — четыре. Консультанты связывают это со снижением популярности района на фоне сохранения ультравысоких цен и моральным устареванием построенного предложения. Так, например, на Патриарших прудах, которые сопоставимы с Остоженкой по уровню цен и объему предложения, за то же время было заключено втрое больше сделок.

«Основная целевая аудитория высокобюджетного жилья сейчас — не инвесторы, а конечные покупатели, приобретающие элитные квартиры для себя. Они хотят жить в пешей доступности от интересных и качественных общественных пространств, а Остоженка сейчас является во многом нежилым районом с большим количеством (по некоторым оценкам, до половины от общего объема) пустующего элитного жилья, приобретенного инвесторами на волне роста цен в нулевые годы. Всё это негативно сказывается на общественной жизни района, ведет к чрезмерной камерности и низкой привлекательности этого места для арендаторов коммерческой недвижимости», — указывает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева.

По данным Savills, до 2020 года рынок новостроек «золотой мили» пополнится новыми проектами с суммарным объемом предложения более 250 квартир и апартаментов. В дальнейшем же ситуация будет меняться из-за дефицита новых площадок для строительства и изменения покупательского поведения.

Если не Остоженка, то что?

«Стоит признать, что сегодня Остоженка потеряла статус самого дорогого и популярного района: ей на смену пришли новые престижные локации», — резюмирует управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. Полноценной заменой Остоженке он считает Патриаршие пруды. По итогам первого полугодия 2018 года стоимость жилья в элитных новостройках здесь достигла 1,6 млн руб. за 1 кв. м — это самый высокий показатель в Москве.

Помимо Патриарших прудов, достойной альтернативой Остоженке риелторы называют Якиманку (884,7 тыс. руб. за 1 кв. м), Арбат (869,2 тыс. руб. за 1 кв. м), Плющиху (817 тыс. руб. за 1 кв. м), которые входят в пятерку самых дорогих и востребованных районов Москвы. «Например, на Плющихе в закрытых продажах успешно реализуется клубный дом Brodsky, а также High Garden. В Хамовниках строятся новые проекты White и Magnum. В Замоскворечье вышел в продажу новый дом „Меценат“», — перечисляет Денис Попов.

Отдельное место в иерархии элитных локаций города занимает остров Балчуг, который риелторы называют «кремлевской милей». Пока что Балчуг остается в большей части бизнес-районом, чем жилым, однако за счет будущего редевелопмента территории (в частности бывшей фабрики «Красный Октябрь»), завершения строящихся объектов и освоения новых площадок у него есть все шансы войти в тройку наиболее дорогих и престижных субрынков Москвы, считают собеседники «РБК-Недвижимости».

Еще одним «местом силы» консультанты называют Таганский район, где появляется всё больше реконструированных домов и новых проектов. Здесь сосредоточено большое число бывших промышленных площадок, где могут появиться новые премиальные проекты. «Кроме того, здесь есть сформированный спрос на новое качественное жилье среди „патриотов“ района и тех, кто хотел бы здесь жить. А вот уровень предложения для них пока явно недостаточен», — отмечает директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.

Вид на деловой центр Москва-Сити

После долгого перерыва новые элитные проекты стали появляться на Кутузовском проспекте, где накопился существенный отложенный спрос. Сейчас здесь реализуется новый проект «Кутузовский, 12» от Capital Grouр, а весной компания анонсировала проект застройки Бадаевского пивоваренного завода.

Основным условием превращения того или иного района в новую «золотую милю» эксперты называют удачное расположение вблизи основных транспортных артерий, наличие исторической застройки и памятников архитектуры, качественной инфраструктуры и потенциальных площадок для нового строительства. «В центре города остается не так много площадок под новые жилые объекты. Именно поэтому всё больше новых проектов появляется в зоне между Садовым кольцом и ТТК, а некоторые новые комплексы даже выходят за границы ТТК. К примеру, среди них ЖК „Вишневый сад“ на Мосфильмовской, кроме того, ожидается старт продаж новых проектов в районе Парка Победы и Воробьевых гор», — знает Александр Шибаев.

По оценке риелторов, через три-пять лет география расположения элитного жилья в Москве кардинально изменится и выйдет далеко за пределы Садового кольца и даже ТТК. «На рынке элитной недвижимости сохраняется тенденция по его децентрализации за счет, например, моды на здоровый образ жизни, который во многом несовместим с жизнью в центре Москвы. Неудивительно, что новые качественные проекты за последний год появились в таких удаленных от центра районах, как Очаково-Матвеевское (Spires), Раменки («Вишневый сад»), Беговой («Оливковый дом»).