Остров везения:

Остров балчуг можно сравнить с уникальным, но пока не до конца обработанным драгоценным камнем в ожерелье элитного рынка недвижимости центра москвы: престижные рестораны, клубы и спа-комплексы, роскошные отели, высококлассные бизнес-центры, современные арт-кластеры и креативные городские пространства. и все это буквально в сотнях метров от кремля

Вот только предложение элитных жилых квадратных метров здесь пока ограничено, говорят опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» риелторы, — высококлассные квартиры и апартаменты представлены только в четырех проектах.

Можно сказать, что элитным районом Балчуг стал еще в XV веке. Тогда территорию, которая в то время еще не была островом, занимали Государевы сады. «Если основная территория сад находилась прямо напротив Кремля, то западнее и восточнее ее стояли дворы слобожан, обслуживавших царев двор, причем самые богатые и обширные усадьбы находились в западной части. Там, в частности, была и усадьба главного царского садовника Аверкия Степановича Кириллова», — писал ранее в своих работах известный москвовед Сергей Романюк.

Еще один штрих, характеризующий историческую престижность района: в 30-е годы ХХ века здесь был возведен один из первых премиальных проектов советской эпохи — знаменитый Дом на набережной, предназначенный для высокопоставленных чиновников и творческой элиты. «Построенный по проекту Б. М. Иофана в стиле конструктивизма дом включал в себя магазин, спортзал, кинотеатр, клуб, прачечную, детский сад и ясли. То есть весьма широкий инфраструктурный набор даже для современных элитных проектов», — замечает управляющий партнер агентства элитной недвижимости Contact Real Estate Денис Попов.

Золотой остров

Островом Балчуг стал после наводнения 1783 года. Стихия повредила устои Большого Каменного моста, и для ремонта требовалось отвести воды Москвы-реки. В 1784–1786 годах, как следует из материалов Сергея Романюка, их провели по старому руслу реки, в котором было много небольших озерков (отсюда название Озерковской набережной). «И тогда-то образовался Остров», — сообщал историк. Этот остров представлял собой изогнутую полоску земли протяженностью 4,5 км и шириной — в самом широком месте — 400 м, отделенную с одной стороны Москвой-рекой, с другой — Водоотводным каналом. На мосту через этот канал находится одна из лучших точек панорамного обзора в столице, c которой открывается вид практически на все знаковые объекты Москвы.

Название Балчуг, по версии известного москвоведа Сергея Романюка, может происходить от слова «балчук» — рыбный торг, привоз, базар. Здесь находился один из самых старых Москворецких мостов, а рядом — рынок. Опись 1669 года свидетельствует: «...едучи из города с живого Москворецкого мосту на левой стороне», на Балчуге находились Мясной, Калашный и Солодовый ряды из 40 лавок, а напротив — «идучи от живого моста по правую сторону» — стояли три «избы харчевни» и еще 52 лавки.

Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов
У Балчуга идеальное для элитного района местоположение. «С точки зрения рынка недвижимости район условно начинается от Стрелки (памятника Петру I) и простирается вплоть до Таганки. Часть застройки приходится на Софийскую набережную, с которой открываются прекрасные виды на Кремль и храм Христа Спасителя».

На Берсеневской набережной (по версии Сергея Романюка, получила название от слова «берсень» — крыжовник, которого раньше было в изобилии в Государевых садах, либо от прозвища боярина Ивана Беклемишева — Берсень), идущей от Стрелки по правому берегу Москвы-реки, в 1867 году была основана одна из самых известных кондитерских фабрик России «Эйнем», позднее ставшая «Красным Октябрем». Сегодня производство выведено за пределы Москвы, а территория и цеха после реконструкции превратились в одно из самых известных в столице креативных арт-пространств с ресторанами, клубами, коворкингами, выставочными площадками, творческими мастерскими художников и архитекторов. «Хотя изначально у застройщика — группы „Гута“ — были планы по созданию на месте бывшей шоколадной фабрики ареала элитного жилья», — дополняет Денис Попов.

«Красный Октябрь» был лишь одним из проектов, предусмотренных масштабными планами по реновации территории острова Балчуг. «В рамках комплексного проекта развития территорий, который в соответствующем постановлении московского правительства в 2003 году получил название „Золотой остров“, предполагалось строительство как жилых, так и коммерческих площадей высокого класса суммарной площадью около 600 тыс. кв. м. Однако эти глобальные планы так и не были осуществлены», — вспоминает директор департамента консалтинга международной брокерской компании Knight Frank Ольга Широкова.

Сейчас застройка Балчуга в основном представлена сталинскими жилыми домами, часть которых сдается под офисы. «Цена предложения в таком фонде завышена и не соответствует его качеству. При этом большим количеством высококлассных объектов остров Балчуг похвастать не может. Новых проектов из-за недостатка площадок под жилое строительство не так уж много», — замечает директор департамента продаж риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольга Павлова.

Директор департамента консалтинга Knight Frank Ольга Широкова
Однако интерес со стороны девелоперов к этой территории никогда не ослабевал. Балчуг всегда оставался желанным лакомым кусочком для девелоперов. уверяет. В разное время на территории острова были построены такие объекты, как бизнес-центры «Аврора Бизнес Парк» и Riverside Towers, отель «Балчуг Кемпински».

В 1998 году на Софийской набережной стартовал проект многофункционального комплекса «Царев сад», который затем стал одним из самых известных долгостроев столицы. Из-за имущественных и финансовых споров он был законсервирован более чем на десять лет, однако в 2104 году его нынешний владелец «Сбербанк Капитал» возобновил строительные работы. «Проект многофункционального комплекса предполагает освоение более 80 тыс. кв. м под апартаменты, офисы, wellness-центр и гостиницу. У проекта весьма сложная история, но локация автоматически ставит его в разряд перспективных», — говорит Денис Попов.

Лучше меньше, да лучше

Одни аналитики рынка недвижимости, по словам Дениса Попова, территориально привязывают Балчуг к Замоскворечью, другие — к Якиманке. Это два давно сложившихся элитных района с премиальной застройкой и развитой высококлассной инфраструктурой. При этом во всех случаях эксперты отмечают, что потенциально Балчуг вполне можно рассматривать как отдельный жилой luxury-кластер. «На острове Балчуг и в соседних районах можно оказаться буквально в эпицентре светской жизни: проводить досуг в клубах Fabrique Club Moscow, ICon club Moscow, Dewar’s Powerhouse, Gipsy и т. д.; ходить на ланч в дорогие заведения с высокой кухней — Novikov restaurant bar, Primitivo, бар GQ. Рядом расположены фитнес-клубы премиального уровня, например „Онегин“. Не очень далеко — ЦУМ со Столешниковым для люксового шопинга», — перечисляет инфраструктурные преимущества района Ольга Павлова.

Сегодня на острове Балчуг в активной стадии реализации находится четыре жилых объекта: • Balchug Residence (Садовническая ул., вл. 31); • Balchug Viewpoint (Садовническая наб., вл. 3–7); • Wine House (Садовническая ул., вл. 57); • ЖК «Клубный дом на Космодамианской» (Космодамианская наб., вл. 38, стр. 3).

Рядом с историческим зданием бывшего кригс-комиссариата, в котором когда-то служил Сергей Львович Пушкин — отец великого поэта, уже введен в эксплуатацию дом Wine House («Галс-Девелопмент»). Он построен на территории бывшего московского завода шампанских вин «Корнет» и включает в себя реконструированное историческое здание XIX века, в котором расположен 41 лофт-апартамент, и объект нового строительства, рассчитанный на 160 квартир и четыре апартамента. В октябре 2016 года комплекс полностью введен в эксплуатацию. «Стоимость квартир и лофт-апартаментов там начинается от 20–30 млн руб. за 50–60 кв. м», — уточняет Ольга Павлова.

Похожие ценники, по ее словам, и в ЖК «Клубный дом на Космодамианской»: 22 квартиры площадью 44–135 кв. м продаются по цене 519–632 тыс. руб. за «квадрат».

Другие два проекта — Balchug Residence и Balchug Viewpoint — принадлежат компании «Интеко». Balchug Viewpoint находится на Садовнической набережной, всего в 500 метрах от Кремля. Это многофункциональный комплекс переменной этажности, рассчитанный на 116 апарт-резиденций. «Локация и потрясающие видовые характеристики, а также привлекательная цена (от 407 тыс. руб. за „квадрат“) обеспечили Balchug Viewpoint очень высокий спрос — с начала старта продаж в четвертом квартале 2014 года реализовано более 50% объектов», — говорит Денис Попов.

Balchug Viewpoint находится на Садовнической набережной, всего в 500 метрах от Кремля

Особенный формат

В свою очередь Balchug Residence — единственное на острове предложение в формате квартала, состоящего из клубных домов. Такой формат, по словам Ольги Павловой, сейчас наиболее востребован на рынке элитной недвижимости. «Проживая в самом центре Москвы, владелец квартиры в клубном квартале испытывает полноценное ощущение уединенности и изолированности от столичной суеты», — объясняет риелтор.

Balchug Residence состоит из пяти особняков клубного типа, спроектированных архитектором с мировым именем — Хади Тегерани. «Спокойные современные формы, выразительный ритм огромных окон, отделка натуральным камнем придают комплексу исключительно респектабельный и монументальный облик. Входные группы оформлены в светлых тонах, в современном элегантном стиле: натуральный камень, перфорированный металл и большие витражи», — описывает внешний вид проекта Ольга Широкова из Knight Frank.

Balchug Residence — единственное на острове предложение в формате квартала, состоящего из клубных домов

В особняках представлено от 13 до 26 резиденций в каждом, некоторые имеют отдельный вход. В одном из корпусов помимо апартаментов разместятся кафе и офисные помещения с отдельным входом со стороны улицы. Внутри квартала расположен зеленый благоустроенный двор. «Стоимость резиденций начинается от 25 млн руб., а площади — от 57 кв. м. Отдельно хочу отметить пятый корпус — отдельный двухэтажный особняк площадью 800 кв. м, расположенный непосредственно на Раушской набережной. Он продается целиком, на рынке похожих предложений почти нет», — говорит Ольга Павлова.

Из окон некоторых апартаментов открываются виды на богатый памятниками остров Балчуг, Кремль, Никольскую и Георгиевскую церкви, на Москву-реку. На другой стороне Москвы-реки заканчивается строительство самого ожидаемого парка столицы — Зарядья, где будут зоны с искусственным микроклиматом и здание новой филармонии. «По соседству с Balchug Residence расположены модные рестораны и клубы Москвы, рядом — Пятницкая улица с десятками уютных ресторанов и баров на любой вкус и под любое настроение: от джаз-кафе „Эссе“ до известного ресторана скандинавской кухни Björn. Также недалеко — лучшие музеи Москвы, от Кремля до ГМИИ им. Пушкина и Третьяковской галереи», — характеризует район Ольга Широкова.

В целом средняя цена предложения квартир и апартаментов на острове Балчуг, по данным Contact Real Estate, сегодня составляет 503 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 37% ниже среднерыночного показателя. «При этом все комплексы находятся в высокой стадии строительной готовности. Здесь можно найти квартиры или апартаменты площадью от 44 кв. м до 363 кв. м, минимальный бюджет покупки составляет 21 млн руб., максимальный достигает 221 млн руб.», — уточняет Денис Попов.

В будущем предложение на Золотом острове, по его словам, должно пополниться несколькими объектами. Так, в феврале 2016 года был одобрен проект компании Capital Group, в рамках которого на участке общей площадью 1,4 га готовится строительство малоэтажного многофункционального комплекса, в него войдут отреставрированные архитектурные памятники и пешеходная зона протяженностью 150 м, соединяющая Болотную площадь и Софийскую набережную. «Планируется МФК на Софийской набережной, вл. 2. Как муниципальное жилье под патронажем правительства Москвы возводится комплекс на 81 квартиру на Садовнической набережной, д. 80/2. Строительство элитного комплекса предполагается на месте общежития по адресу Садовническая ул., д. 82, стр. 11. Компания Forum Properties планирует здесь построить клубный дом. Есть и другие проекты, выход которых пока не анонсирован, в том числе в рамках продолжения развития застройки «Красного Октября», — перечисляет перспективы района Денис Попов. В скором времени риелторы ожидают поступление в продажу лотов в уже упомянутом комплексе «Царев сад».