По европейским стандартам

Рынок новостроек премиум-класса москвы стремительно восстанавливает свои позиции, считают риелторы. покупатели, по их мнению, готовы инвестировать свободные средства в строящиеся квадратные метры, а девелоперы склонны к гибкой ценовой политике. средний бюджет сделки в этом сегменте рынка уже превысил $1,5 млн

По итогам третьего квартала 2016 года в Москве было продано 176 квартир и апартаментов в элитных новостройках Москвы, что в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. На долю апартаментов в общем объеме реализации пришлось 48%. Об этом «РБК-Недвижимости» сообщили в департаменте аналитики и консалтинга компании Point Estate.

По данным компании, лидером по уровню спроса стал район Хамовники — здесь находится 27% всех проданных квартир.

Сделки и площади

Средний бюджет сделки (без учета дисконтов) в третьем квартале 2016 года, по информации Point Estate, составил 109 млн руб. ($1,7 млн), в том числе бюджет квартир — 140,3 млн руб. ($2,2 млн), апартаментов — 74,7 млн руб. ($1,2 млн). При этом основной спрос сосредоточился в диапазоне от 50 млн до 100 млн руб. «Сделки заключались преимущественно в тех комплексах, где цены номинированы в рублях», — подчеркивают аналитики компании.

По их данным, средняя площадь реализованного лота равнялась 134 кв. м. Самые маленькие элитные апартаменты были проданы в ЖК «Современник» за 18 млн руб. — их площадь составила всего 32 кв. м. Самым большим лотом, ушедшим с рынка за $11 млн, стал семикомнатный таунхаус площадью 658 кв. м в ЖК Knightsbridge Private Park. Основная доля сделок (35%) приходилась на квартиры площадью от 100 до 150 кв. м.

«Уровень спроса в течение всех трех кварталов 2016 года оставался стабильно высоким. Среди основных тенденций текущего года можно отметить интерес покупателей к первичному рынку недвижимости. Такой интерес обычен для кризисных и посткризисных периодов: девелоперы проводят более гибкую ценовую политику, чем собственники вторичного рынка, а покупатели им больше доверяют», — комментирует управляющий партнер компании Point Estate Ирина Калинина.

Под знаком качества

В Москве уже несколько лет прослеживается тенденция к качественному изменению рынка элитного жилья, считает руководитель комплекса стратегического развития девелоперской компании «Лидер Инвест» Дмитрий Коробейкин.

Руководитель комплекса стратегического развития девелоперской компании «Лидер Инвест» Дмитрий Коробейкин
Для элитного проекта недостаточно просто хорошей локации, важно его качество. Именно поэтому востребованы форматы, ориентированные на покупку недвижимости для жизни, и это касается как квартир, так и апартаментов

«В связи с этим растет интерес к сервисным апартаментам с отделкой — мы задумали сформировать такое предложение в «Клубном доме на Сретенке», — говорит Дмитрий Коробейкин.

Клубный доме на Сретенке

Директор департамента розничных продаж девелоперской «Группы ПСН» Екатерина Тейн отмечает два основных тренда, которые господствуют на рынке премиальных новостроек в 2016 году.

Первая тенденция — у покупателей снова проснулся интерес к крупногабаритным квартирам. «В наших проектах — комплекс элитных особняков „Полянка/44“ и жилой квартал I’M — мы видим стабильный спрос на квартиры от 170 кв. м, хотя еще недавно были востребованы квартиры площадью 120–150 кв. м. Сегодня мы пересматриваем квартирографию в элитных проектах и работаем над тем, чтобы объединять несколько квартир», — делится своими наблюдениями эксперт.

Жилой квартал I’M

Вторая тенденция — клиенты проявляют активный интерес к квартирам с отделкой. По словам Екатерины Тейн, раньше было принято считать, что покупателям таких лотов сложно угодить с интерьером и ремонтом. Однако нынешний покупатель готов к новому продукту — квартирам «под ключ».

Екатерина ТейнДиректор департамента розничных продаж «Группы ПСН»
За последние пять — семь лет рынок элитной недвижимости совершил большой качественный скачок. И теперь самые яркие столичные объекты премиум-класса не только на равных конкурируют с лучшими образцами недвижимости класса люкс в Европе, но и выигрывают престижные международные награды

Например, комплекс элитных особняков «Полянка/44» от «Группы ПСН» в октябре 2016 года стал победителем престижной международной премии European Property Awards в номинации «Лучший жилой комплекс».

Планы и локации

Правила игры в столичных сегментах премиум и люкс предполагают ограниченный объем предложения, замечает Дмитрий Коробейкин. «Но проблема в том, что в пределах Садового кольца практически не осталось площадок под застройку. Дополнительный резерв — проекты редевелопмента, которые причисляют к премиум-классу, ориентируясь на их местоположение в исторических районах старой Москвы», — говорит эксперт.

Руководитель комплекса стратегического развития девелоперской компании «Лидер Инвест» Дмитрий Коробейкин
Все эти проекты сегодня по ключевым параметрам уступают новостройкам, обладающим современной инфраструктурой высокого класса, где изначально учтены жизненно необходимые опции для покупателей — подземный паркинг, собственная территория, оптимальные площади квартир и апартаментов, инженерия должного уровня

У Екатерины Тейн есть рецепт выхода из патовой ситуации — расширение географии элитных проектов. Еще пять — семь лет назад любой жилой объект даже не мог претендовать на статус элитного, если находился за пределами ЦАО. Сегодня география расширилась и элитных районов стало больше. Одним из таких районов эксперт называет Замоскворечье, где строится два элитных объекта «Группы ПСН»: жилой квартал I’M и комплекс особняков «Полянка/44».

Комплекс элитных особняков «Полянка/44»

Проекты и перспективы

Что касается проектов, представленных в элитном сегменте компанией «Лидер Инвест», то они, по словам Коробейкина, ориентированы на современный рынок и потребности покупателя.

Небольшие проекты клубного формата от «Лидер Инвест» пользуются повышенным спросом благодаря высокой скорости возведения (в течение полутора-двух лет), авторской архитектуре, видовым характеристикам и уникальному расположению — в районах с хорошей транспортной доступностью, близостью культурных объектов и парковых зон. «Мы представляем современный продукт, который покупают для себя. И наша задача — создать его таким, чтобы через три — пять лет у жителей наших домов не было повода искать что-то более современное и комфортное», — подчеркивает эксперт.

Оба проекта «Группы ПСН» строятся в одной локации — в районе Замоскворечья. Разница между ними, по словам Екатерины Тейн, лишь в том, что комплекс элитных особняков «Полянка/44» — более камерный и кулуарный, хотя площадь застройки у него достаточно большая. Основу архитектурного ансамбля этого проекта составляют три исторических особняка, они дополняются еще пятью современными зданиями. Собственный сад площадью 1 га от архитектурного бюро Gillespies, которое работало над Hyde One Park в Лондоне, интерьер лобби от знаменитых Aedas, которые сотрудничают с лучшими мировыми отелями, концепция архитектуры всего проекта от John MacAslan.

Элитный жилой квартал I’M — проект с очень динамичным имиджем, считает Екатерина Тейн. Он отвечает требованиям времени и города, где важно быть мобильным и гибким, но при этом оставаться стильным. Главный акцент сделан на сервисную составляющую. Гордостью проекта является Clubhouse — в отдельном зале на первом этаже площадью 250 кв. м будут размещены кабинеты, кинотеатр, кафе и библиотека, говорит она.

В ожидании роста

Опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» эксперты довольно оптимистично оценивают перспективы рынка новостроек премиум-класса. «Во втором полугодии 2016 года увеличилась средняя площадь реализованных квартир, а соответственно, и бюджетов покупки. Это говорит о возвращении обеспеченных покупателей на рынок», — комментирует управляющий партнер компании Point Estate Ирина Калинина.

Екатерина Тейн предполагает, что к концу года цены на квартиры в сегменте начнут расти. Сложнее всего придется вторичному рынку. «Разница между объектами вторичного жилья и новостройками еще не так сильно заметна, но довольно скоро „вторичке“ будет сложно конкурировать с новыми проектами. Для сохранения привлекательности вторичному рынку придется снижать цены», — прогнозирует эксперт.