Прогноз:

Столичный рынок жилья премиум-класса окончательно справился с кризисом. Цены растут, а покупатели готовы инвестировать значительные средства в покупку новых просторных квартир с отделкой в лучших локациях Москвы

По итогам 11 месяцев 2016 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости было заключено 643 сделки, что на 3% больше, чем по итогам всего прошлого года. «Как мы ожидаем, к концу этого года число проданных квартир и апартаментов будет больше прошлогоднего на 10%», — прогнозирует директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

За прошедший год, по данным Knight Frank, объем предложения на первичном рынке, несмотря на высокий уровень спроса, по числу лотов увеличился более чем на 10%, однако в квадратных метрах рост был всего 4%. Как полагает Ольга Широкова, это связано с оптимизацией площадей, уменьшением «нарезки» квартир и апартаментов в новых объектах.

В 2016 году на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы, по оценке консалтинговой компании, отчетливо проявлялась сезонность спроса: меньше всего сделок зафиксировано в низкий летний сезон — в июле-августе продано 134 квартиры и апартамента. Между тем в 2015 году в летние месяцы отмечен высокий уровень спроса, тогда на первичном рынке была заключена 171 сделка. Наибольшая активность покупателей на рынке элитных новостроек, по данным аналитиков Knight Frank, пришлась на февраль-март и последние месяцы уходящего года. Впрочем, убеждена директор департамента розничных продаж «Группы ПСН» Екатерина Тейн, в 2016 году самым ажиотажным оказался август, который всегда считался трудным для продаж месяцем.

В целом, по словам Ольги Широковой, высокая покупательская активность наблюдалась на протяжении всего года. Отчасти столь высокий уровень спроса связан с выходом нового предложения. Так, более 20% всех сделок зафиксировано в жилых комплексах, старт продаж в которых был объявлен в 2016 году.

Ровный год

Несмотря на экономическую стагнацию, спрос в элитном сегменте был довольно стабильным. «При этом объекты, недотягивающие до высокой планки и не соответствующие своей стоимости, оставались вне рынка, то есть без покупателя», — отмечает директор департамента маркетинга компании «Магистрат» (ГК «Интеко») Ольга Денисова.

«Для компании «Лидер Инвест» год прошел достаточно ровно, без пиковых взлетов и падений спроса. У нас достаточно сбалансированный портфель проектов, и в течение года, когда в одних проектах завершалась реализация, другие выходили в продажу. Так, в начале четвертого квартала при спаде активности покупателей мы начали реализацию нескольких новых домов, где на старте продаж спрос был высоким», — отмечают в пресс-службе компании. По их информации, высокую динамику показали проекты в бизнес-сегменте, включая «Дом в Олимпийской деревне», «Дом на Усиевича» и «Дом в Мневниках». К примеру, «Дом на Усиевича» еще на начальной стадии был реализован на 30%, а «Дом в Олимпийской деревне» — на 41%.

Что касается ценовой ситуации, то, по словам Ольги Широковой, средняя цена предложения по итогам года зафиксирована на уровне 800 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 9% ниже, чем в конце 2015 года. «Основное снижение цены предложения прошло в начале 2016-го, затем показатель на протяжении всего года оставался относительно стабильным. В то время как на рынок выходило новое, менее дорогое предложение, в отдельных комплексах был зафиксирован рост цены предложения», — рассказывает эксперт.

Кризис не помеха

Несмотря на то что с приходом нестабильности в экономике многие эксперты предрекали крах элитному рынку недвижимости, сегмент оказался достаточно устойчивым. В среднем за 2016 год продано около 450 квартир и апартаментов элитного жилья, приводит данные Екатерина Тейн. По ее мнению, это достаточно хорошие показатели даже для некризисного периода.

Ольга ШироковаДиректор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank
«Даже ценовой провал (в долларовом эквиваленте цены на первичном рынке упали в два раза) удалось превратить в конкурентное преимущество. Во многом благодаря именно этому фактору элитный рынок жилья сделал большой рывок в качественном отношении»

«Современные элитные проекты в Москве вполне могут соревноваться с образцовыми элитными проектами в Европе. Еще совсем недавно такой уровень качества, архитектуры и сервиса казался недостижимым», — уверена представитель «Группы ПСН».

Остальные эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», также признали, что кризис оздоровил премиальный сегмент.

«Спрос на элитную недвижимость не настолько зависит от кризисных влияний. В целом по Москве доля рынка элитных проектов на протяжении последних лет остается примерно одинаковой», — считают представители компании «Лидер Инвест». По мнению Ольги Денисовой из «Магистрата», текущий экономический кризис незначительно сказался на элитном сегменте, так как спрос на предложение в этом секторе рынка недвижимости неэластичен.

Алексей ТрещевДиректор по городской недвижимости Knight Frank
«На протяжении всего 2015 года, а также в начале 2016-го первичный рынок элитной жилой недвижимости адаптировался к новым реалиям: переход на рублевое ценообразование, оптимизация площадей лотов и т. д. Тем не менее объем спроса был на достаточно высоком уровне, что можно назвать показателем устойчивости высокобюджетного сегмента. Наглядным подтверждением этому факту служит активность девелоперов»

Размер имеет значение

Самым заметным трендом уходящего года, по версии Knight Frank, стал рост числа новых жилых комплексов премиального и элитного уровня. Застройщики отмечают рекордное количество объектов: по итогам года на рынок вышло 12 новых объектов (один из них в ММДЦ «Москва-Сити»), еще три объекта — в закрытых продажах; также предложение пополнилось объемом в двух жилых комплексах.

«На все эти квартиры есть устойчивый спрос. Это значит, что недвижимость снова стала привлекательна для инвестиций и хранения капитала как более стабильный и предсказуемый инструмент», — говорит Ольга Широкова.

Еще одна любопытная тенденция — переориентация покупателей на первичный рынок. Число сделок на вторичном рынке, по данным Knight Frank, за два года сократилось более чем на 30% из-за высокой по сравнению с новостройками ценой: 1,1 млн руб. против 800 тыс. руб. за 1 кв. м.

Екатерина ТейнДиректор департамента розничных продаж «Группы ПСН»
«Две главные тенденции 2016 года на рынке элитного жилья — квартиры с отделкой и увеличение средней площади лота. Оба тренда захватили рынок элитной недвижимости буквально за полгода и оказались достаточно неожиданными для нас. Покупатели оценили преимущества жилья с отделкой и вряд ли будут готовы тратить деньги на покупку бетонных стен. Поэтому квартиры с отделкой «под ключ» станут одним из самых популярных продуктов в 2017 году, их доля на рынке недвижимости существенно вырастет».

Кроме того, по ее информации, у покупателей снова растет интерес к большим квартирам.

«В наших проектах — комплекс элитных особняков «Полянка/44» и жилой квартала I’M — наметился стабильный спрос на квартиры от 170 кв. м. Возможно, это связано с тем, что количество инвесторов на элитном рынке сегодня невелико, а покупатели, выступая конечными потребителями, сразу хотят обзавестись просторным жильем», — подчеркивает представитель «Группы ПСН».

Комплекс элитных особняков «Полянка/44»

Девелоперы, по словам Ольги Денисовой, борются за покупателя и пытаются выделить свой объект — предлагают квартиры с эксклюзивными планировочными решениями либо с полной отделкой и меблировкой. В качестве примера эксперт приводит квартиры-трансформеры в третьей очереди ЖК «Садовые кварталы», вышедшие на рынок в начале года. Особенность этого предложения в том, что на одном этаже расположено только две квартиры, объединив которые, можно стать владельцем целого этажа. По данным Ольги Денисовой, это предложение пользовалось высоким спросом.

ЖК «Садовые кварталы»
Дмитрий КоробейкинВице-президент девелоперской компании «Лидер Инвест»
«Основной тенденцией можно назвать смещение вектора предпочтений покупателя. Рынок насытился минимальными площадями и экономией в ущерб комфорту. Покупатели ориентированы именно на совокупность всех необходимых условий для комфортного проживания, включая собственную инфраструктуру будущего комплекса и городское окружение, и готовы платить за это больше».

Перспективный рост

В текущем году, по словам Ольги Денисовой, отмечались незначительные сокращения средней цены квадратного метра. «Подобная тенденция, вероятнее всего, сохранится и в будущем году, новых предпосылок к значимому росту или снижению цены пока не наблюдается», — прогнозирует представитель «Магистрата».

Строить долгосрочные прогнозы сегодня крайне сложно, отмечает Екатерина Тейн. Раньше рынок элитного жилья был более консервативным и настороженно относился к любым изменениям. Сегодня, по ее словам, ситуация поменялась: «элитка» стала мобильнее и подвижнее, новые тренды стремительно и уверенно входят в сегмент, качество жилья вышло на уровень европейского, но при этом ужесточается конкуренция между проектами и увеличивается срок экспозиции квартиры.

Екатерина ТейнДиректор департамента розничных продаж «Группы ПСН»
«Ценовая политика в 2017 году, скорее всего, останется прежней. Мы прогнозируем увеличение цен в среднем на 4–5% в каждом квартале».

В компании «Лидер Инвест» также прогнозируют рост цен на элитные новостройки Москвы. По мнению экспертов, в предыдущие непростые для рынка годы цены уже снизились до предельно допустимого уровня и падать им дальше просто некуда. Кроме того, рост стоимости объясняется и тенденцией увеличения интереса к более качественным проектам с хорошей транспортной доступностью и достаточной инфраструктурой. «Такое жилье не может стоить дешево. Сегодня покупатель выбирает не квартиру, а образ жизни — и голосует за качество рублем», — констатируют эксперты компании.