Прощай, Остоженка! Что придет на смену самому дорогому району Москвы

Где будут строить элитное жилье в ближайшем будущем и какая локация сможет получить самый высокий статус

Жилье на Остоженке начинает морально устаревать. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали девелоперы и риелторы, работающие в сегменте элитной недвижимости в Москве. Квартиры в районе Остоженки, также известной как часть сверхдорогой «золотой мили» рядом с Кремлем, перестали привлекать покупателей, а спрос перемещается в другие локации, сообщили редакции в компаниях Knight Frank и KR Properties. Многие застройщики, среди которых компании «Баркли» и «Лидер Инвест», запустили проекты с элитным жильем в разных районах столицы.

Тем не менее квартиры на Остоженке остаются самым дорогим жильем в Москве на данный момент. В агентстве Knight Frank среднюю стоимость 1 кв. м в местных домах оценили в $26 тыс. (1,56 млн руб.), в компании Point Estate — в 1,4 млн руб. Стоимость постепенно снижается, но процесс идет медленно, утверждают риелторы. «РБК-Недвижимость» узнала у экспертов элитного рынка, что будет дальше с «золотой милей» и какие районы смогут перехватить у нее славу самого дорогого места в Москве.

Почему прошла мода

Главная проблема Остоженки заключается в том, что она «неживая», убежден директор департамента девелопмента компании KR Properties Александр Подусков. «Этот контраст особенно заметен, если гулять по городу. Парк Горького, Нескучный сад, „Музеон“ — а потом попадаешь на Остоженку и буквально чувствуешь, что это мертвая зона, — утверждает он. — Раньше люди ценили эти камерные, уединенные пространства, хотели закрыться от всех, чтобы рядом никого не было. Но сейчас выросло поколение, активно вовлеченное в общественную деятельность и общественные пространства».

«Если такие люди хотят закрыться, то делают это у себя в квартире. Выходя из подъезда, они предпочитают быть в центре событий, — продолжает Подусков. — Для них важны инфраструктура, благоустроенность, наличие парков. Данный тренд становится все заметнее, и закрытая Остоженка уже не вписывается в современные тенденции. Мы считаем, что в ближайшем будущем элитные объекты станут продаваться только на живых пространствах — как это сейчас происходит в Лондоне, Нью-Йорке, Париже».

Смещение приоритетов обнаружили и в других компаниях. «Изменился формат жизни и требования к нему, — констатирует директор департамента управления продажами жилых проектов компании Knight Frank Ольга Широкова. — Например, люди стали обращать больше внимания на экологию и наличие зеленых зон».

Тимур СайфутдиновГенеральный директор агентства Point Estate
«Десять-пятнадцать лет назад Остоженка воспринималась как ультрамодная локация. Сегодня это восприятие изменилось: теперь Остоженка — просто удобное для проживания и близкое к центру тихое место, за которым закрепился статус престижного»

К настоящему времени в Москве образовалась целая группа клиентов, разочаровавшихся в Остоженке, признался управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. «Они разочаровались не в локации как таковой, а в тех домах, в которых проживают или ищут себе квартиры», — разъясняет Халин. Речь идет о моральном устаревании отдельных домов, построенных на Остоженке за последние 10–15 лет, уточнили в агентствах Knight Frank и Point Estate.

Тимур СайфутдиновГенеральный директор агентства Point Estate
«Еще одна проблема — чересчур высокая стоимость квартир на Остоженке. Рынок бесповоротно изменился. Ни один покупатель сейчас не будет платить по $40–50 тыс. за 1 кв. м за квартиры, в которых 10–15 лет жили люди и в которых нужно делать серьезный ремонт. А большинство сегодняшних продавцов — это люди, которые покупали квартиры в „жирные“ годы за большие деньги, преимущественно в долларах. В итоге на вторичном рынке 80% предложения выставлено по завышенной цене и не продается годами»

Куда идет спрос

Сейчас Остоженке в основном предпочитают район рядом с Комсомольским проспектом, где строится много новых объектов, рассказали «РБК-Недвижимости» в компании Knight Frank. «Это происходит потому, что на Остоженке нет озелененных зон — в отличие от Хамовников, где много скверов и парков. С точки зрения инфраструктуры там больше школ, детских садов, медицинских учреждений, лучше транспортная доступность, — рассуждает Ольга Широкова. — Большой потенциал есть и у Замоскворечья с Якиманкой».

«Очень перспективным выглядит район Никитских улиц, — убежден Дмитрий Халин из Savills. — Многие девелоперы внимательно смотрят на него, здесь уже есть элитные дома и есть планы по строительству новых. Поэтому если говорить о некоторой формирующейся элитной локации, то район Никитских улиц, наверное, один из фаворитов».

В компании Point Estate выделили Патриаршие пруды. Риелторы считают это место модным и популярным среди покупателей дорогого жилья в 2017 году. «Это не только центр города, окутанный историческими и литературными легендами, но и средоточие светской жизни и модной тусовки, — объяснил феномен Патриарших прудов Тимур Сайфутдинов. — Самые известные клубы и рестораны, увеселительные и питейные заведения, самые дорогие магазины — все находится здесь. Остоженка хоть и центральный, но все-таки спальный район, где нет серьезной развлекательной и культурной инфраструктуры. Патриаршие — небольшой европейский оазис. Здесь придомовая территория — это весь район: позавтракать можно в соседнем кафе, а провести деловую встречу в ресторанчике за углом. Все в шаговой доступности».

Что будет с Остоженкой

Если смотреть в будущее на 10–15 лет вперед, Остоженка сохранит свой статус лидирующей локации столицы — как с точки зрения цен, так и с точки зрения количества элитных домов, считают в агентстве недвижимости Savills. «Что изменится? Я бы не исключал того, что отдельные из тех домов, которые сейчас на Остоженке возведены (уже новые дома), будут подвергнуты реконструкции или глубокой реновации. Такие дома снова выйдут на рынок в совершенно другом виде в сравнении с тем, который они имеют сейчас», — прогнозирует Дмитрий Халин.

«Скорее всего, здесь все-таки будет развиваться инфраструктура, в том числе на первых этажах жилых домов, а также инфраструктура гостиничная, — дополняет Халин. — Это вдохнет в район больше жизни, сделает его более живым».

Ольга ШироковаДиректор департамента управления продажами жилых проектов компании Knight Frank
«Не думаю, что Остоженка в ближайшем времени потеряет свои позиции. Возможно, определенные изменения в элитной застройке произойдут к 2040 году — тогда Остоженка перестанет быть самым престижным местом. Тем не менее в ближайшие лет десять она, скорее всего, так и останется синонимом престижа»

В ближайшие годы на первичном рынке Остоженки будут появляться новые жилые комплексы, спрогнозировали в агентствах, которые опросила «РБК-Недвижимость». В компании Point Estate нашли как минимум пять площадок, пригодных под застройку элитным жильем в районе «золотой мили».