Прощай, Рублевка?

В течение последних восьми-девяти лет в прессе и в экспертной среде то и дело возникают разговоры о том, что Рублево-Успенское направление на рынке загородной недвижимости Подмосковья теряет свою популярность. Знаменитая Рублевка, которая стала символом престижа, роскоши и богатства российской бизнес-элиты не только в нашей стране, но и далеко за ее пределами, все менее интересна богатым покупателям. Так ли это на самом деле? Однозначного ответа на этот вопрос у риелторов, как оказалось, нет

Популярность Рублевки сложилась исторически. Это западное направление с хорошей экологией. Еще с советских времен здесь селилась вся партийная верхушка, создав направлению статус наиболее престижного, модного и респектабельного. «Даже когда в постперестроечные времена начали развиваться другие западные направления — Новая Рига, Можайское и Киевское шоссе, — самые солидные и состоятельные покупатели все равно отдавали предпочтение Рублевке», — напоминает управляющий партнер компании Point Estate Ирина Калинина.

Сейчас ситуация изменилась: направление уже не является однозначным лидером на рынке — ни по цене, ни по спросу. И с этим согласны почти все эксперты рынка загородной элитной недвижимости. Однако согласны в разной степени — есть специалисты, которые практически списали Рублевку со счетов, а есть те, кто готов ее отчаянно защищать.

Дома-призраки

Рублевка — больше не синоним особенной престижности, считают некоторые аналитики рынка недвижимости. «Желающих купить жилые объекты на Рублево-Успенском шоссе все меньше. Большинство объектов, выставленных на продажу, по-прежнему, пустует. Более того, количество домов-призраков, которые остаются невостребованными, увеличивается. Это связано с тем, что с начала 2010-х владельцы многих домов на Рублевке начали активно уезжать за границу. Как говорится, рыба ищет, где глубже, а собственники рублевских активов — где политическая и экономическая ситуация стабильнее», — говорит управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

По словам Ирины Калининой, тренд миграции с Рублевки на другие направления, в частности на Новую Ригу, наметился еще раньше — в 2006–2007 годах. «В тот момент, когда стало известно о планах реконструкции Новорижского шоссе, создания скоростной трассы, Новая Рига стала обретать статус престижного направления. Кроме того, данное направление было менее плотно заселено, а новые поселки представляли собой современные организованные объекты с продуманной концепцией», — утверждает Ирина Калинина. Рублевка, где до недавнего времени в основном были участки, огороженные сплошными заборами, без концепции и развитой инфраструктуры, стала сильно проигрывать в конкурентной борьбе. Пик миграции с Рублевки на другие направления (Минское, Ильинское, Новорижское, Можайское шоссе и т. д.), по ее словам, пришелся на 2007–2009 годы, когда транспортная ситуация на самом престижном и дорогом направлении стала очень сложной.

Алексей ТрещевДиректор департамента по городской и загородной недвижимости Knight Frank
«Рублево-Успенское шоссе уже достаточно давно теряет свои позиции, Причин несколько. «Первая — в том, что часть предложения на этом направлении сформирована коттеджами еще в „докризисных“ поселках, которые сегодня морально устарели как с архитектурной, так и с функциональной точки зрения»

«Сейчас в экспозиции здесь находятся в основном большие коттеджи площадью около 1 тыс. кв. м (притом что оптимальным размером, по мнению покупателей, сегодня является площадь до 500 кв. м). То есть на Рублевке на вторичном рынке остались наименее ликвидные предложения А если говорить о новых проектах, то застройщики явно не рвутся на рынок загородной недвижимости. В начале года мы обсуждали с рядом девелоперов новые проекты, но пока ни один из них не приступил к активным работам», — рассуждает Алексей Трещев.

Вторая причина — Рублево-Успенское направление остается слишком переоцененным. «Средняя стоимость предложения здесь составляет порядка 200 млн руб. Это более чем вдвое превышает среднюю по Подмосковью стоимость приобретаемых элитных коттеджей. А средняя цена сотки земельных участков, выставленных на продажу на первичном рынке, — порядка 3,1 млн руб. Это почти в 1,5 раза выше средних показателей по рынку», — отмечает Алексей Трещев. Впрочем, он добавляет, ценовое лидерство Рублевка уже отдала Минскому шоссе, где средняя стоимость предложения коттеджей — около 300 млн руб.

Элитный особняк на Рублевском шоссе

«Несмотря на сохраняющийся статус Рублевки как самого престижного направления, покупатели все чаще рассматривают другие локации. На протяжении последних пяти лет на первичном рынке основной интерес для покупателей представляют домовладения в поселках на Новорижском шоссе, где проходит более половины всех сделок», — говорит эксперт Knight Frank.

У инвесторов элитная загородная недвижимость на Рублевке, как считают аналитики Indriksons.ru, в настоящее время тоже не в почете, как, впрочем, и на других направлениях, поскольку заработать на дорогостоящем жилье в Подмосковье сейчас вообще практически невозможно. «Продавцу, предлагающему многокомнатный дом на Рублевке, скорее всего, придется чрезвычайно долго ждать своих покупателей. Инвестору сегодня гораздо выгоднее купить студию в городе, сделать хороший ремонт — и практически моментально получить запросы от покупателей», — утверждает Игорь Индриксонс.

Алексей Трещев, впрочем, попытался несколько скрасить вышеописанную негативную картину. «Справедливости ради нужно сказать, что интерес к Рублево-Успенскому шоссе не исчез совсем. Этим летом мы наконец увидели четыре крупные сделки стоимостью $15–25 млн. Все они прошли с домами в Жуковке. Да и доля сделок в общей структуре рынка элитной и премиальной загородной недвижимости, по некоторым оценкам, на Рублевском направлении не опускается ниже 30%», — рассказал риелтор.

Свою «порцию меда» добавила и Ирина Калинина: «Отмечу, что сейчас, с открытием платной трассы — дублера Минского шоссе в обход Одинцова, в рублевские поселки добираться значительно проще. И если люди и переезжают из них сегодня, то это уже нельзя назвать массовым бегством». Одновременно направление, по ее словам, постепенно избавляется от ярлыка «стародевелоперского» места — сейчас здесь строятся современные поселки, активно развивается инфраструктура.

На защиту традиций

Некоторые специалисты еще более рьяно вступились за престиж Рублевского направления. «Тема „Прощай, Рублевка!“ всплывает чуть ли не каждый год. Но если посмотреть объективно, то единственная предпосылка для таких разговоров — общая ситуация на загородном рынке, которая оставляет желать лучшего. И на Рублевке — точно так же, как и везде. Мы не заметили оттока с нее ни в сторону Новой Москвы, ни на Калужское или Киевское шоссе. Мы даже не можем сказать, что спрос на Новую Ригу сейчас выше, и это подтверждается нашим сравнительным анализом. У Рублево-Успенского направления нет, не было и не будет аналогов. Ни одно шоссе не может конкурировать с ним именно по престижности», — встал на защиту локации директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Как он отметил, сейчас, когда в целом на рынке элитной «загородки» появляются считаные единицы новых проектов, на Рублевке строится поселок «Резиденции Березки», что, по мнению риелтора, доказывает конкурентоспособность направления.

Аналитики Penny Lane Realty провели сравнение двух направлений, занимающих основные доли рынка загородной элитной недвижимости, Новую Ригу и Рублевку, взяв данные по продажам по всему премиальному сегменту (от 30 млн руб. и до самых дорогих проданных домов). «Мы увидели такую тенденцию: чем дороже недвижимость, тем больше доля Рублевки относительно тоже очень престижного Новорижского шоссе. При этом на Новорижском шоссе сосредоточена недвижимость в основном премиального класса (60–120 млн руб.), и здесь это направление действительно оттягивает на себя спрос. Но все, что по цене выше, находится и продается на Рублево-Успенском шоссе.

Объем продаж и доли направлениям

от 30 млн руб.

  2013 2014 2015 2016 2017
Рублево-Успенское 18,00% 20,23% 21,46% 18,02% 25,42%
Новорижское 41,74% 43,93% 39,38% 43,34% 32,77%

от 60 млн руб.

  2013 2014 2015 2016 2017
Рублево-Успенское 25,10% 24,91% 23,51% 19,07% 33,67%
Новорижское 39,04% 46,26% 43,89% 47,44% 30,61%

от 120 млн руб.

  2013 2014 2015 2016 2017
Рублево-Успенское 51,39% 53,68% 34,11% 31,40% 43,18%
Новорижское 27,78% 26,32% 34,11% 34,88% 34,09%

от 250 млн руб.

  2013 2014 2015 2016 2017
Рублево-Успенское 78,26% 79,31% 56,76% 53,33% 54,55%
Новорижское 4,35% 20,69% 18,92% 33,33% 45,45%

Директор департамента загородной недвижимости агентства Tweed Ольга Бахметьева заочно поддержала коллегу. «Да, сейчас есть шикарные объекты и поселки на Новорижском, Минском и других шоссе, но Рублевка от этого хуже не стала. Здесь есть своя инфраструктура, есть история, у многих наших клиентов там прошла большая часть жизни», — говорит она. Что касается низкого спроса на недвижимость на Рублевке, то Ольга Бахметьева также объясняет это общими экономическими причинами.

Интерьер элитного дома
Ольга БахметьеваДиректор департамента загородной недвижимости агентства Tweed
«Дорогие дома, несмотря на прекрасное качество, сейчас могут продаваться несколько лет по причине того, что очень немногие готовы вкладывать большие бюджеты в недвижимость. И не потому, что нет денег, а потому, что стали относиться с осторожностью к таким тратам в условиях экономической нестабильности. Сегодня подходят к вопросу практично и покупают недвижимость не как предмет роскоши, а при реальной необходимости»

Язык цифр

По данным Point Estate, всего с начала 2017 года на вторичном рынке загородного жилья Рублево-Успенского направления было реализовано около 140 лотов. Больше всего покупали коттеджи (51% сделок). На долю участков без подряда пришлось 46% сделок, на дуплексы и таунхаусы — всего 3% сделок. Средний бюджет осуществленной сделки для коттеджей составил 260,1 млн руб. без учета дисконтов. Таунхаусы и дуплексы продавались в среднем за 55,1 млн, участки — за 124,6 млн руб. При этом, как говорит Ирина Калинина, 68% сделок было совершено с лотами, номинируемыми в иностранной валюте, а 32% — с лотами, номинируемыми в рублях.

В сентябре 2017 года на вторичном рынке загородного жилья Рублево-Успенского направления предлагалось около 830 объектов, преимущественно коттеджей (69%). Чуть более четверти рынка занимают участки без подряда (27%). Доля таунхаусов и дуплексов на вторичном рынке минимальна и не превышает 4%.

На первичном рынке загородного элитного жилья Рублево-Успенского направления, по информации Point Estate, было выставлено на продажу 263 лота, что на 4% меньше, чем в конце 2016 года. Большая часть предложения — коттеджи (63% от общего объема), 30% пришлось на участки без подряда, доля дуплексов и таунхаусов составила 7%.

Дома в элитном посёлке на Рублёвке

Средний бюджет предложения новых коттеджей — 191,4 млн руб., что на 2% ниже, чем в декабре 2016 года. Новые дуплексы и таунхаусы подешевели в значительно большей степени — на 25%, их средняя цена опустилась до 80,3 млн руб. Как объяснила Ирина Калинина, это связано со снижением цен в коттеджном поселке «Азарово». Участки в среднем предлагались по цене 76,9 млн руб. Средняя цена сотки земли на первичном рынке в сентябре составила 2,9 млн руб., что на 23% ниже, чем в конце прошлого года. Снижение средней цены сотки и средних бюджетов вызвано изменением структуры предложения и снижением цен в прайс-листах в первом квартале 2017 года в КП «Успенский лес», «Николино», «Барвиха XXI» и «Жуковка XXI».

Сравнение предложения первичного и вторичного рынков Рублево-Успенского направления

Вторичный рынок Первичный рынок
Коттеджи
Средняя площадь дома 773 894
Средняя площадь участка, сотка 32 30
Средний бюджет, млн руб 258,6 191,4
Доля в структуре предложения, % 69% 63%
Сблокированное жилье
Средняя площадь дома 375 593
Средняя площадь участка, сотка 5 8
Средний бюджет, млн руб 67,7 80,3
Доля в структуре предложения, % 4% 8%
Участки без подряда
Средняя площадь участка 68 24
Средний бюджет, млн руб 164,6 76,9
Средняя цена сотки, млн. руб 2,6 2,9
Доля в структуре предложения, % 27% 30%
Источник: Point Estate

«Ликвидность на текущий момент определяется не только расположением, новизной постройки объекта, грамотной планировкой. Сейчас наиболее важный параметр — общий бюджет покупки. Адекватность цены зависит от собственника. Бывает, что дома продаются с дисконтом, в среднем он составляет 10–30% от бюджета (чем выше цена — тем больше скидка)», — комментирует ценовую тему Ольга Бахметьева. Игорь Индриксонс при этом утверждает, что недвижимость на Рублевке продается плохо даже при 40—45%-ном дисконте.