Триумф новостроя:

Элитные новостройки в глазах придирчивого столичного покупателя выглядят гораздо привлекательнее обжитых квартир.

Тут все можно начать с нуля, и этот убойный аргумент, по мнению экспертов, накладывается на извечные проблемы вторичного рынка: завышенный ценник, неактуальный ремонт и слишком большие площади. Впрочем, у вторичного жилья есть свои весомые плюсы. По итогам первого полугодия 2016 года на рынке новостроек Москвы объем спроса составил порядка 460 сделок, при этом на вторичном рынке за аналогичный период 2016 года их совершено почти в шесть раз меньше (всего 85). Такую статистическую выкладку приводит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.

Столичный рынок элитных новостроек уже перешел на новые реалии. Так, в новых проектах 2015–2016 годов учтены современные запросы покупателей по размерности квартир — более рациональные планировки, отсутствие неэффективных площадей в виде чуланов, обширных холлов, указывает эксперт.

Александр Шибаев приводит в качестве примера проект «Современник» от Vesper, где площади элитных квартир, которые сдаются с отделкой «под ключ», начинаются от 30 кв. м. Старые проекты, сданные до 2015 года, также адаптировались к новым условиям, цены в них были переведены на рубли по льготному курсу.

Если до недавнего времени одним из основных преимуществ «вторички» считалась готовность квартир к быстрому заселению в виде наличия произведенного ремонта, то на данный момент все больше квартир в элитных новостройках запроектированы с отделкой. По информации Blackwood, за последний год на рынок вышло сразу шесть новых элитных комплексов с такими параметрами.

Екатерина ТейнДиректор департамента розничных продаж «Группы ПСН»
За последние несколько лет уровень столичной «элитки» стал настолько высоким, что с легкостью может конкурировать с европейскими образцами высокобюджетного жилья

Устаревший ценник

Важнейшее отличие между конкурирующими сегментами — цена. По данным Blackwood, из-за сокращения площадей и уменьшения цены квадратного метра значительно снизился и средний бюджет сделки в столичных дорогих новостройках. По данным компании, за первое полугодие 2016 года он составил 76 млн руб., или чуть более $1 млн за лот.

В отличие от динамично развивающегося рынка новостроек для «вторички» характерен большой разрыв между ценами предложений от собственников и ценами реальных сделок. «Это продиктовано отсутствием желания собственников переходить на новые реалии и продавать свою недвижимость за половину стоимости относительно срока ее приобретения (периода до девальвации рубля в 2014 году)», — отмечает Александр Шибаев.

Аналитик отмечает, что на вторичном рынке экспонируются более просторные квартиры, которые были характерны для всего рынка элитной недвижимости еще десять лет назад. Таким образом, общий бюджет на вторичном рынке по итогам первого полугодия составил $2,3 млн, что более чем в два раза превышает аналогичный показатель в сегменте новостроек.

Не стоит забывать, что многие современные проекты премиального и элитного сегментов имеют высокий инвестиционный потенциал, замечает директор департамента розничных продаж «Группы ПСН» Екатерина Тейн. Например, элитный жилой квартал I’M вошел в топ-3 самых инвестиционно привлекательных проектов Москвы. Прирост цены за 1 кв. м в проекте I’M составил 30%.

Элитный жилой квартал I’M

Моральный износ

Еще один минус «вторички» — быстрое моральное устаревание квартир. «Тенденции в дизайне интерьеров и их меблировке подвержены быстрым изменениям, и то, что было модным еще пять лет назад, уже не отвечает запросам современных покупателей», — подчеркивает Александр Шибаев.

Директор департамента маркетинга риелторской компании «Магистрат» Ольга Денисова
За прошедшие годы изменились архитектурный стиль и дизайн, появились технические новшества, современные стройматериалы, больше внимания уделяется благоустройству территории. Про многие элитные дома, которые когда-то были на высоте, говорят: «Так сейчас не строят

„Даже приоритет локаций поменялся“, — уверяет директор департамента маркетинга риелторской компании „Магистрат“ (входит в ГК „Интеко“) Ольга Денисова. — Например, территория вокруг Патриарших прудов всегда была и остается элитной локацией, но сейчас там почти не осталось площадок для строительства». В то же время в Хамовниках, по мнению представителя «Магистрата», есть возможность строить не точечные клубные дома в окружении депрессивной застройки, а целые кварталы элитных клубных объектов с продуманной социально-бытовой инфраструктурой.

Кроме того, как говорит Ольга Денисова, в Москве завершилась эпоха потребительского бума, когда скупалось все подряд и в больших количествах. Покупатели элитной недвижимости — люди требовательные, следящие за модными тенденциями и развитием технологий, поэтому они выбирают современные элитные комплексы с продуманным территориальным планированием, развитой инфраструктурой, оригинальными архитектурными решениями — как, например, «Садовые кварталы».

Жилой комплекс «Садовые кварталы»

У закрытых дверей

Как утверждают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» эксперты, покупатели элитных новостроек не отличаются от покупателей, выбирающих готовое жилье. Подавляющую часть клиентов составляют мужчины в возрасте за 45 лет, чаще всего бизнесмены или чиновники, для которых это уже не первая серьезная покупка недвижимости. «Они точно знают, чего хотят, поэтому готовы очень долго искать подходящее предложение, чтобы удачно вложиться», — констатирует Екатерина Тейн, напоминая, что срок экспозиции на элитном рынке сегодня увеличился до полугода.

Важный фильтр, который отсекает ряд покупателей элитной «вторички», — формат строгого английского клуба с жестким фейс-контролем, куда посторонним, даже с большими деньгами, вход запрещен.

Руководитель комплекса стратегического развития девелоперской компании «Лидер Инвест» Дмитрий Коробейкин
В доме, где не больше пары десятков квартир, складываются свои правила жизни, и вход в такое сообщество можно сравнить с получением места в закрытом клубе. Это связано с определенными сложностями в отличие от элитных новостроек, куда можно войти на этапе формирования будущего клубного сообщества

Знак качества

И все же нельзя однозначно утверждать, что время уютных, пусть и кажущихся старомодными квартир в центральных районах столицы безвозвратно уходит. Своего покупателя вторичное жилье обязательно найдет. Наши эксперты привели целый ряд весомых аргументов в защиту этой версии.

Важным плюсом вторичного жилья, по мнению Екатерины Тейн, является отсутствие риска недостроя. К тому же есть небольшая доля покупателей, которые предпочитают покупать квартиры со сложившейся историей. «Что касается цены, то на вторичном рынке есть проекты, квадратный метр в которых равняется цене новостройки», — говорит она. А руководитель комплекса стратегического развития девелоперской компании «Лидер Инвест» Дмитрий Коробейкин считает, что ценовая ситуация и на «вторичке», и в элитных новостройках определяется особенностями и преимуществами конкретного проекта.

Есть и другой аспект — правильно выбранное местоположение. Многие «удачные» жилые комплексы были возведены в хорошей локации, грамотно спроектированы, качественно выполнены, считают игроки рынка. «Комплексы „Шуваловский“ и Dominion, построенные рядом с Московским университетом, когда-то продавались как бизнес-класс. Сегодня они уже считаются сегментом премиум в связи с выигрышными потребительскими характеристиками», — приводит пример Ольга Денисова.

По ее словам, «Шуваловский» значительно опередил свое время — когда все тщательно огораживали территорию своих комплексов заборами, в нем наряду с закрытыми двориками для жителей были созданы открытые общественные пространства. Сейчас это самый актуальный тренд в градостроительстве. «Магистрат» занимается реализацией квартир в этих комплексах на вторичном рынке, и цены на них значительно выросли — если раньше стоимость квадратного метра в ЖК Dominion составляла примерно 200 тыс. руб., то сейчас — от 430 тыс. руб.