Замоскворечье:

Участники рынка назвали замоскворечье одной из самых перспективных локаций для строительства элитного жилья

Замоскворечье эксперты рынка недвижимости обычно делят на две субзоны. Вне Садового кольца городская застройка сегодня представлена по большей части зданиями советского периода. Вторая часть — историческая — находится внутри кольца, включая остров Балчуг, именно она является основной перспективной территорией для развития элитного рынка жилья. Историческая область включает сразу два административных района Москвы: одноименный Замоскворецкий и соседний Якиманка. В целом Замоскворечье представляет собой один из самых компактных по площади районов Москвы (109-е место).

Наверстать упущенное

Современные элитные дома в Замоскворечье начали появляться еще на заре формирования премиального рынка жилья в Москве — почти одновременно с Остоженкой, говорят риелторы. «Однако в Замоскворечье, в отличие от „золотой мили“, это были единичные точечные объекты», — вспоминает генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed Ирина Могилатова. Так, в середине 90-х годов прошлого века на рынок вышли такие дома, как «Красная башня» на Большой Татарской и «Замоскворецкая усадьба» на улице Бахрушина. Затем, до середины нулевых, центральные районы столицы, отделенные от Кремля Москвой-рекой, по разным причинам осваивались девелоперами со значительно меньшей интенсивностью, чем такие ареалы элитного жилья, как Тверской, Арбат, Хамовники, та же Остоженка и пр. Сегодня доля элитных лотов, представленных в Замоскворечье, по данным брокерской компании Blackwood, составляет около 5% в структуре предложения премиального жилья столицы.

Однако именно неиспользованный потенциал позволяет аналитикам рынка прогнозировать ренессанс Замоскворечья в ближайшие годы. «Долгое время район был недооценен, но сейчас он находится в эпицентре внимания девелоперов, которые специализируются на элитных проектах», — отмечает Ирина Могилатова.

Екатерина ТейнДиректор департамента розничных продаж «Группы ПСН»
В ближайшие пять-семь лет Замоскворечье станет самой востребованной территорией для строительства элитного жилья. Уже сейчас с учетом проектов, вышедших на рынок в последние годы, в Замоскворечье сосредоточено почти 30% нового предложения

Растущая популярность Замоскворечья также связана с тем, что район имеет целый ряд преимуществ относительно других локаций элитной застройки. «На замоскворецкой стороне — потрясающие видовые характеристики, несравнимые ни с одним другим районом Москвы, здесь много сохранившейся исторической застройки, Кремль — совсем рядом. Причем, несмотря на близость к центру, Замоскворечье в основном — это очень тихие и спокойные места. В отличие, к примеру, от Остоженки со схожей городской панорамой, но достаточно беспокойной и перегруженной», — делится мнением директор департамента розничных продаж «Группы ПСН» Екатерина Тейн.

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев
Размеренный темп жизни, приватность, малоэтажность застройки, узкие улочки создают благоприятную среду для развития высокобюджетной недвижимости в формате малоэтажных обособленных кварталов

В Замоскворечье великолепно развита luxury инфраструктура. Одна из главных улиц Замоскворечья — Пятницкая — сегодня обустроена как современная пешеходная зона с большим количеством элитных бутиков, ресторанов, баров. «Это район с очень хорошо развитой инфраструктурой и с достаточно удобным транспортным сообщением. В Замоскворечье есть картинные галереи, музеи, театры, старинные церкви, памятники истории и архитектуры и масса других точек притяжения для туристов и москвичей. Кстати, фактору исторического и культурного наследия района, по нашим наблюдениям, очень большое значение придают покупатели элитного жилья из регионов, которые в последнее время облюбовали для себя именно Замоскворечье», — говорит Екатерина Тейн. Покупателей недвижимости, по словам Ирины Могилатовой, также привлекает обилие зеленых прогулочных зон, наличие хороших школ, а также возможность иметь офис в качественных бизнес-центрах, которых в Замоскворечье достаточно много. В районе большое количество банков и головных офисов крупных компаний.

Количество объектов инфраструктуры в замоскворечье

Район Магазины ежедневного спроса: продуктовые/ супермаркеты/ хозяйственные Детские сады/ школы Аптеки/ поликлиники и мед. центры Кафе, рестораны Фитнес-клубы/ бассейны/ стадионы/ ледовые катки Кинотеатры/ театры Отделения банков Парки, скверы
Замоскворечье 40 / 2 / 14 12 / 10 23 / 64 140 4 / - / - / - 4 / 5 83 3

Аура как фактор спроса

Застройщикам, замечает Екатерина Тейн, очень важно при определении концепций своих замоскворецких проектов учитывать особенную — старомосковскую — ауру района. В качестве примера эксперт приводит комплекс элитных особняков «Полянка/44» в районе Якиманка, который находится в тихом уголке столичного центра и был изначально задуман как проект в семейном формате. «Сочетание истории, элегантного дизайна, великолепного местоположения, большого внутреннего сада и сложившейся инфраструктуры района делают комплекс элитных особняков „Полянка/44“ идеальным местом для проживания семей с детьми», — говорится на официальном сайте проекта. Девелопер совместно с известным архитектурным бюро John McAslan + Partners из Великобритании создали комплекс, соединяющий в себе элементы московского модерна XIX века и английского академизма XXI века. Одна часть проекта — это реконструированные исторические особняки, построенные в позапрошлом веке по проекту архитектора Гельриха. Новые здания, спроектированные британским архитектором Эйденом Поттером, придают комплексу актуальность и свежесть.

Девелопер совместно с известным архитектурным бюро John McAslan + Partners из Великобритании создали комплекс, соединяющий в себе элементы московского модерна XIX века и английского академизма XXI века

Впрочем, в Замоскворечье сегодня представлены проекты с учетом разных потребительских запросов. «Здесь есть и динамичные, деловые кварталы, где жизнь, как говорится, бьет ключом», — уточняет Екатерина Тейн. Примером может служить элитный жилой квартал I’M, который строится в деловом кластере Замоскворечья рядом с Садовым кольцом с его внешней стороны. Комплекс состоит из двух элегантных зданий, гармонично вписанных в сложившуюся застройку Замоскворечья. Из панорамных окон открывается вид на Дом музыки, Swissotel Красные Холмы и набережные Москвы-реки. Дома образуют приватный, обособленный от городской суеты и шума внутренний двор, где голландский ландшафтный архитектор создал роскошный сад с зонами отдыха.

В ближайшей перспективе новой зоной развития элитного рынка Замоскворечья, по словам Александра Шибаева, станет район Малой Ордынки, нижней части Пятницкой улицы, где планируется строительство таких элитных ЖК, как «Малая Ордынка 19», «Фабрика Марата», ЖК на месте фабрики «Рот-Фронт». Крупнейшим по объему первичного предложения среди них является вышедший в октябре 2016 года жилой комплекс «Малая Ордынка 19», доля которого составляет почти половину от текущего предложения новостроек в районе.

В целом изменения, характерные для рынка элитной недвижимости Москвы, могут положительно отразиться на данном районе, считает Александр Шибаев. «К примеру, если еще пять — десять лет назад наибольшую долю среди покупателей на элитном рынке составляли инвесторы, то сейчас подавляющая часть спроса ориентирована на приобретение элитного жилья для собственного проживания. В результате на рынке отмечается изменение параметров выбора элитного жилья», — замечает он. Так, покупатели теперь несколько меньшее значение придают престижности района и потенциалу роста цены, при этом больше внимания уделяется качеству инфраструктуры и приватности района, его экологической составляющей. «Данные изменения могут постепенно повысить престиж Замоскворечья на элитном рынке Москвы», — продолжает Александр Шибаев.

С развитием элитной жилой застройки в Замоскворечье появится еще больше объектов коммерческой недвижимости высокого уровня — ресторанов, бутиков, салонов красоты, фитнес-клубов и пр. «Есть все основания полагать, что Замоскворечье в недалекой перспективе превратится в полноценный элитный район со своими точками притяжения и станет вторыми Патриаршими», — прогнозирует Ирина Могилатова.

На сегодня средняя стоимость квадратного метра в Замоскворечье в высокобюджетном сегменте, по словам Екатерины Тейн, составляет 400 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом, как считают аналитики Blackwood, район имеет потенциал роста средней цены предложения за счет вышедших на рынок новых проектов 2016 года и заявленных к выходу в ближайшие годы. «В целом сочетание всех этих факторов может создать благоприятную атмосферу для элитного сегмента», — полагает Александр Шибаев.

Премиальные новостройки замоскворечья

Название Адрес Продукт Цена 1 кв. м, min-max Девелопер Срок РВЭ
Wine House Садовническая ул., 57 Квартиры, апартаменты без отделки 420 000—
600 000
ГАЛС-девелопмент IV кв. 2016г.
«Полянка, 44» ул. Б. Полянка, 44 Квартиры без отделки 590 000—
1 000 000
PSN group IV кв. 2017г.
I’m Кожевнический пр-д, вл. 4 Квартиры без отделки; апартаменты с отделкой и без 302 127—
593 810;
283 346—
428 084
PSN group II кв. 2018г.
Balchug Residence Садовническая ул., вл. 31 Апартаменты без отделки 370 000—
661 000
Интеко III кв. 2017г.
Balchug Viewpoint Садовническая наб., вл. 3 — 7 Апартаменты без отделки 416 970—
701 730
Интеко I кв. 2017г.
«Малая Ордынка 19» ул. М. Ордынка, 19 Квартиры без отделки 293 828—
948 200
Sminex II кв. 2019г.
Palazzo Imperiale Щетининский пер. Квартиры без отделки 600 000—
1 200 000
Kodest II кв. 2017г.
Mon Cher ул. Б. Якиманка, 15 Апартаменты свободной планировки без отделки От 889 999 Capital Group РВЭ