Золотые платежки:

Покупатели дорогого жилья стали чаще интересоваться стоимостью его будущего обслуживания и эксплуатации. В некоторых случаях данный фактор может сыграть роль при выборе квартиры, говорят риелторы

В последнее время при приобретении жилья классов люкс или премиум покупатели стали больше внимания уделять вопросам, связанным с расходами на содержание недвижимости. Помимо кадастровой стоимости, от которой сейчас зависит величина налогов на квадратные метры, они теперь более детально расспрашивают про стоимость эксплуатации и обслуживания элитной жилплощади, отмечают риелторы.

Кристина ТомилинаДиректор департамента продаж городской недвижимости Savills в России
«Для элитного дома уровень окружения в районе хотя и важен, но не критичен. Старые строения не очень презентабельного вида есть, скажем, и на Чистых прудах, и в Лебяжьем переулке, что рядом с Кремлем. В подобных домах часто живет театральный и музыкальный бомонд, научная интеллигенция. И такое соседство вовсе не мешает элитным проектам»

Управляющий партнер агентства элитной недвижимости Contact Real Estate Денис Попов подтверждает, что при просмотре элитных объектов люди все чаще стали интересоваться стоимостью эксплуатационных услуг. «Современные клиенты взвешенно подходят к решению о покупке: они считают свои деньги, и необоснованно завышенные тарифы на управление объектом могут оттолкнуть их от приобретения жилья», — отмечает он. Как говорит директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексей Трещев, потенциальные покупатели всегда интересуются, во сколько будут обходиться ЖКУ, и могут отказаться от сделки, если эксплуатация стоит больше 350 руб. за 1 кв. м.

Хотя, по мнению директора департамента консалтинга, аналитики и исследований брокерской компании Blackwood Александра Шибаева, фактор налоговых затрат и расходов на обслуживание может играть определяющую роль только в сегментах бизнес и премиум. «В классе люкс размер эксплуатационных расходов и налога практически не влияет на решение о покупке», — делится он наблюдениями из своей профессиональной практики.

Сервис для богатых

Платить большие деньги владельцам столичных элитных квартир приходится только за жилищные услуги и дополнительные сервисы, поскольку тарифы на «коммуналку» (электричество, газ, холодную и горячую воду, водоотведение и отопление) для жилья регулируются правительством Москвы. То есть они такие же, как и во всех московских домах, и оплата здесь зависит от показаний приборов учета. Впрочем, если в системе водоснабжения элитного здания установлены дополнительные фильтры или системы подогрева, то это еще одна статья расходов, которая ложится на собственников квартир. То же самое касается независимых отопительных агрегатов, генераторов электричества, артезианских скважин и пр.

К примеру, система очистки воды, установленная в ЖК Barkli Virgin House, по словам первого заместителя председателя правления «Баркли» Александра Красавина, обходится жильцам в сумму 1,19 руб. за 1 кв. м в месяц. «Артезианских скважин на наших объектах нет, но, насколько мне известно, цена их обслуживания доходит до 50 тыс. руб. в месяц», — добавляет топ-менеджер девелоперской компании.

Интерьер в ЖК Barkli Gallery, стиль Amber Deco

Что касается элитных апартаментов, то, поскольку де-юре они не относятся к жилью, тарифы на коммунальные услуги в них сопоставимы с тарифами на коммерческую недвижимость. В существующей практике, говорит Алексей Трещев, «коммуналка» в luxury-апартаментах в среднем на 15% дороже, чем в квартирах аналогичного класса.

«Если в случае с квартирами тарифы регулируются и дотируются государством, то в элитных комплексах с апартаментами платежи устанавливаются непосредственно поставщиками услуг. Цены везде свои — в зависимости от того, с какой компанией и на каких условиях собственники недвижимости заключили договор», — замечает руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Илья Прогоннов.

В свою очередь эксплуатационные расходы зависят от набора услуг, которые предоставляются управляющей компанией (уборка, охрана, вывоз мусора, консьерж, услуги ландшафтного дизайна, обслуживание парковки, дворовой территории и другие сервисы). К примеру, за консьерж-сервис, по словам Кристины Томилиной, жильцы элитных домов ежемесячно платят 30–50 руб. за 1 кв. м.

В целом по Москве средний ежемесячный размер эксплуатационных расходов в элитных домах, по словам Алексея Трещева, сегодня составляет 150 руб. за 1 кв. м. Таким образом, в случае наиболее популярной на сегодня площади московской элитной квартиры 100–125 кв. м, по данным Savills, в месячной платежке за жилищные услуги будет значиться сумма 15–18,7 тыс. руб., и, соответственно, годовая плата составит 180–225 тыс. руб.

Это сопоставимо с уровнем эксплуатационных расходов за элитное жилье на Кипре, где стоимость ежемесячного обслуживания дорогих домов, по данным Knight Frank, начинается от €2 (135 руб.) за 1 кв. м (здесь и далее — по курсу ЦБ РФ на 6.07.2017). При этом больше, чем в Испании, где плата за эксплуатацию объектов может составлять от €1,5 тыс. (немногим более 100 тыс. руб.) в год и выше в зависимости от уровня урбанизации и инфраструктуры комплекса (наличие бассейнов, ресторанов, садов, теннисного корта и пр.).

Впрочем, если сравнивать московские цены на обслуживание «элитки» с лондонскими, то нашим состоятельным согражданам, можно сказать, повезло. К примеру, эксплуатационные расходы в реконструируемом сейчас историческом здании The King’s Library, по данным Savills, предварительно оцениваются в £77—88 за 1 кв. м в год. То есть в российской валюте ежемесячная плата составит 490–560 руб. за «квадрат». Причем никакой суперроскоши в этом проекте не предусмотрено — стандартный для данного класса набор: круглосуточный консьерж-сервис премиум-класса, лобби, охраняемая подземная парковка, места для хранения велосипедов, спортзал, системы видеонаблюдения и безопасности, теннисный корт во дворе, техническое обслуживание здания от компании с известным в Англии брендом (Qube). Еще больше платят жильцы The Mansion (это новый жилой комплекс на 23 квартиры, расположенный в центре Лондона) — с них ежемесячно причитается за обслуживание £11 (больше 840 руб.) за 1 кв. м.

Апартаменты The King’s Library в Лондоне

Низко — дорого, высоко — еще дороже

Сумма, в которую владельцу будет ежемесячно обходиться обслуживание и эксплуатация дорогого жилья, также зависит от размера здания и его высотности. В Москве тоже есть объекты, где стоимость жилищных услуг значительно выше среднерыночных — к примеру, из-за небольших или, напротив, гигантских масштабов проекта.

Чем меньше квартир в доме, тем дороже обойдется каждому собственнику содержание недвижимости. «Стоимость обслуживания дома распределяется между всеми жильцами, поэтому в малоквартирных клубных домах они, как правило, платят больше. Так, в жилом комплексе „Гранатный Палас“ (Гранатный пер., д. 8, стр. 4), рассчитанном всего на 17 жильцов, эксплуатационные платежи обходятся владельцам в среднем в 250 руб. за 1 кв. м», — рассказал Денис Попов.

По его словам, владелец одного из пентхаусов (900 кв. м) в этом ЖК, который на сегодняшний день является самым дорогим предложением на столичном рынке вторичного жилья (3,54 млрд руб.), ежемесячно вынужден выкладывать за обслуживание 225 тыс. руб. За год набегает около 2,7 млн руб. «Около 200 руб. за 1 кв. м в месяц платят собственники квартир в ЖК класса люкс «Онегин» и «Коперник», — приводит свои примеры директор департамента консалтинга, аналитики и исследований брокерской компании Blackwood Александр Шибаев.

Вид из апартаментов башни ОКО

Однако рекорды по дороговизне эксплуатации бьют элитные площади в небоскребах. К примеру, в апартаментах ММДЦ «Москва-Сити» расходы на эксплуатацию доходят до 350 руб. за 1 кв. м. Высокая стоимость, по словам Александра Шибаева, связана с дополнительными расходами на инженерию — лифты, системы вентиляции и кондиционирования. «В цену также заложено привлечение промышленных альпинистов для мойки окон. Эксплуатационные платежи в жилых небоскребах на сегодняшний день являются рекордно высокими», — добавляет Денис Попов. К примеру, в башнях «Федерации», по его информации, они сегодня составляют 350 руб. за 1 кв. м в месяц.

Минимальная стоимость обслуживания в высокобюджетном сегменте, как говорит Александр Шибаев, зафиксирована в ЖК премиум-класса: «Алые паруса» и «Воробьевы горы». Она составляет 70–80 руб. за 1 кв. м. Хотя пример с сопоставимыми цифрами есть и в элитном сегменте. Это ЖК «Остоженка, 11», где собственники, по словам Дениса Попова, платят примерно 70 руб. за «квадрат». «Но это исключение. Часть квартир в проекте принадлежит основным владельцам комплекса, которым нет смысла повышать ставки самим себе», — объясняет риелтор.

Денис Попов
«Разумеется, управляющие компании, которые являются коммерческими организациями, могут по-разному оценивать стоимость собственных услуг и устанавливать ставки по своему усмотрению. Помимо этого, тарифы на обслуживание зависят от статуса эксплуатирующей организации — например, она может являться крупной международной компанией-монополистом, как в ММДЦ «Москва-Сити»

При этом Алексей Трещев призывает собственников элитных квадратных метров оптимизировать свои расходы на управление и эксплуатацию здания. «Один из лучших способов экономии — взять управление домом в свои руки, убрать внешнюю управляющую компанию. Это поможет снизить платежи как минимум на 30%», — считает он. И приводит пример дома на Трубецкой,10, которым жильцы взялись управлять сами. Стоимость обслуживания на этом объекте сейчас составляет 130 руб. за 1 кв. м в месяц (хотя в комплексе есть фитнес и спа-зона). При этом раньше, когда на объекте работала УК, расходы составляли $10 за 1 кв. м в месяц.

Как замечает Кристина Томилина, несмотря на немаленькие суммы, собственники элитного жилья в целом являются очень дисциплинированными и аккуратными плательщиками. «Из справок, которые мы берем в ТСЖ перед заключением сделки, видно, что задолженностей у владельцев элитной недвижимости почти никогда не бывает. В отдельных случаях они просто гасятся по согласованию с ТСЖ», — говорит представитель Savills.